스트레스 DSR 제도는 가계부채가 증가하지 못하도록 대출 한도를 제한하고, 금리 상승으로 인한 원리금 상환 부담을 줄이기 위한 제도입니다. 2025년 7월 1일부터 시행하는 스트레스 DSR 3단계 시행 및 대출 한도 영향에 대해 알아보도록 하겠습니다.
스트레스 DSR이란
DSR은 Debt Savings Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환비율이라는 뜻을 가지고 있으며, 1년 동안 갚아야 할 원리금 상환액1이 차주의 연 소득의 일정 비중을 초과하지 않도록 대출 한도를 제한하는 대출 심사 지표입니다.
DSR = (연소득 - 소득공제) ÷ (연간 원리금 상환액 + 연간 이자 상환액) × 100
대출 규제를 하는 이유는 주택 시장 가격 상승, 가계 부채 증가 등의 대표적인 이유와 차주가 감당할 수 없는 대출을 실행했을 때, 상환하지 못하여 은행에도 영향이 미치는 경제 위기까지도 예방하기 위해 필요합니다.
스트레스 DSR은 미래 금리 상승 가능성을 고려한 가상의 금리(스트레스 금리2)를 추가로 적용해서 대출 한도를 산정하는 방식을 말합니다.
스트레스 DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 총소득 × 100
예를 들어 대출을 실행하는 시점의 대출 금리가 4%이고, 스트레스 금리가 1.5%라면, 대출 한도를 산정할 때, 5.5% 대출 금리를 적용해서 원리금 상환액을 산정하여 상환 능력을 평가하는 방식입니다.
스트레스 DSR 3단계란
스트레스 DSR 3단계는 스트레스 DSR에서 가장 최종적인 단계로 가장 규제가 높은 스트레스 DSR 단계이자 마지막 단계입니다.
스트레스 DSR 3단계는 수도권에 있는 은행권과 제2금융권의 모든 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에 스트레스 금리 1.5%를 적용하여 대출 한도를 제한하는 제도입니다.
스트레스 DSR 3단계 시행 및 대출 한도 영향
스트레스 DSR 3단계 시행 및 대출 한도 영향에서는 스트레스 DSR 제도를 1단계부터 3단계까지 어떤 차이가 있고 언제 시행해 왔는지 알아보고 대출 한도에 어떤 영향을 미치게 되는지 설명해 드리도록 하겠습니다.
스트레스 DSR은 1단계부터 3단계까지 점진적으로 적용을 시작했습니다.
- 스트레스 DSR 1단계: 2024년 2월 26일 시행, 스트레스 금리의 25% 가중치 적용
- 스트레스 DSR 2단계: 2024년 9월 1일 시행, 스트레스 금리의 50% 가중치 적용
- 스트레스 DSR 3단계: 2025년 7월 1일 시행, 스트레스 금리의 100% 가중치 적용(지방 주담대는 50% 가중치 적용)
스트레스 DSR 3단계는 2025년 5월 20일 금융위원회에서 예정대로 2025년 7월 1일 시행할 것을 확정적으로 발표하였습니다.
스트레스 DSR 3단계는 은행권과 제2금융권의 모든 가계대출(주담대, 신용대출, 기타 대출)에 확대 적용하며, 스트레스 금리를 1.5%로 상향합니다. 다만, 2025년 12월 말일까지 지방 주택담보대출은 0.7% 스트레스 금리를 유지합니다.
스트레스 DSR 3단계를 시행함으로써 수도권에 대출 한도가 규제되기 때문에 주택담보대출 기준 최대 3,300만 원 정도의 대출 한도가 줄어들 것으로 보고 있습니다.
주택담보대출 한도 영향
연소득이 1억 원인 차주의 경우 주택담보대출을 실행할 때, 지방의 경우에는 기존 2단계와 비교해서 대출 한도에 영향을 미치지 않습니다.
다만, 수도권에서는 혼합형의 경우 3,300만 원, 변동형 1,900만 원, 주기형, 1,800만 원 정도의 대출한도가 감소할 것으로 예상됩니다.
연소득이 5,000만 원인 차주의 경우 혼합형은 1,700만 원, 변동형은 1,000만 원, 주기형은 900만 원 정도의 대출 한도가 감소할 것으로 예상됩니다.
신용대출 한도 영향
신용대출의 경우는 스트레스 DSR 2단계 대비 약 300만 원에서 400만 원 정도의 대출 한도가 줄어들 것으로 보고 있습니다.
변동금리 대출의 경우에는 스트레스 금리를 100% 적용하고, 혼합형이나 주기형 대출의 경우에는 고정금리 기간 비율에 맞춰서 스트레스 금리 적용 비율을 차등 적용합니다.
따라서 앞서 설명해 드린 스트레스 DSR 3단계 시행 및 대출 한도 영향 내용 중에서 주택담도배출 한도와 신용대출 한도의 영향은 예시일 뿐 모든 차주에게 적용되는 대출 한도 감소가 일치하지 않을 수 있습니다.
스트레스 DSR 3단계 계산 방법
스트레스 DSR은 대출 원리금 상환액을 연간 소득액으로 나눈 다음 100을 곱해서 계산합니다. 여기서 스트레스 DSR 3단계를 적용하면, 대출 원리금 상환액은 실제 대출금리와 스트레스 금리를 합산한 가상 금리로 계산해야 합니다.
스트레스 DSR 3단계 계산 방법에서 가장 먼저 스트레스 금리를 계산해야 하는데, 스트레스 금리를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
스트레스 금리 = 과거 5년 중 최고 금리 - 현재 금리(상한선 3.0%, 하한선 1.5%)
스트레스 금리 계산 결과를 살펴보면, 과거 5년 동안 금리보다 현재 금리가 더 높은 수준입니다. 따라서 스트레스 금리를 계산해 보면, 마이너스 금리가 나오지만, 상한선과 하한선을 두고 있기 때문에 현재 시점 스트레스 금리는 1.5%입니다. 스트레스 금리는 매년 6월과 12월 은행연합회에서 고시하기 때문에 1년에 2번 변동될 수도 있습니다.
스트레스 금리를 계산하거나 확인했다면, 스트레스 DSR 3단계 계산 방법은 다음과 같습니다.
첫 단계에서 기본 DSR을 산출해야 합니다. 기본 DSR은 기존 대출 원리금과 신규 대출 원리금을 합산한 다음 연소득으로 나누고, 100을 곱해서 계산합니다. 첫 단계에서는 원리금을 계산할 때, 실제 계약한 금리를 사용해서 계산합니다.
다음 단계에서는 스트레스 금리를 반영해서 가상의 상환액을 계산합니다. 이를 통해 기존 대출 원리금에 가상의 상환액을 더한 다음 연소득으로 나누고, 100을 곱해서 스트레스 DSR 3단계의 비율을 계산할 수 있습니다.
스트레스 DSR 3단계 = (기존 대출 원리금 + 가상 상환액) ÷ 연소득 × 100
이상으로 스트레스 DSR이란 무엇인지 그리고 스트레스 DSR 3단계란 무엇인지, 그리고 스트레스 DSR 3단계 시행 및 대출 한도 영향과 스트레스 DSR 3단계 계산 방법까지 모두 설명해 드렸습니다. 스트레스 DSR 3단계에 따라 스트레스 DSR 계산 결과가 40%를 초과하면 대출 승인이 어렵다고 볼 수 있습니다.
따라서 신규 대출의 한도를 낮추거나 이자를 낮출 수 있도록 금리가 낮은 1 금융권 대출을 이용 또는 상환방법 변경, 대출 기간을 변경하는 등의 다양한 방법으로 대출 한도를 유지하면서도 스트레스 DSR 비율을 낮춰볼 수 있습니다.
계산 방법에 이해가 어렵거나 스트레스 DSR 3단계 기준으로 총부채 원리금 상환비율을 계산해보고 싶다면, 스트레스 DSR 3단계 계산기를 활용해 볼 수 있습니다.
스트레스 DSR 3단계 FAQ
스트레스 DSR 3단계와 관련하여 지역 및 대출 유형에 따라 어떤 차이가 있는지, 대출 한도에는 어떤 변화와 영향을 미치게 되는지, 스트레스 DSR 3단계에 적용을 받지 않는 대출의 종류는 어떤 것들이 있는지 추가적으로 자주 묻는 질문들을 스트레스 DSR 3단계 FAQ에서 정리했으니 참고하시기 바랍니다.
Q1. 스트레스 DSR 3단계는 어떤 대출에 적용되나요?
A1. 스트레스 DSR 3단계는 사실상 모든 가계 대출에 적용됩니다. 다만, 신용대출의 경우 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리를 적용합니다. 또한, 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방 주택담보대출에 대해서는 2025년 12월 말까지 스트레스 금리 0.75%를 적용합니다.
Q2. 스트레스 DSR 3단계를 적용하면, 대출 한도는 얼마나 줄어들게 되나요?
A2. 스트레스 DSR 3단계를 시행하면, 스트레스 금리 가중치가 100%로 증가하여 대출 한도가 감소할 수 있습니다.
예를 들어 연소득 1억 원의 차주가 스트레스 DSR을 적용하기 전에는 약 6억 중반 정도의 대출 한도까지 이용할 수 있었지만, 3단계 적용 후에는 약 5억 중반 정도로 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 다만, 대출 금리와 상환 기간, 상환 방식에 따라 대출 한도에 차이가 있을 수 있습니다.
또한, 소득 수준에 따라 대출 한도 감소폭에 차이가 있을 수 있는데, 일반적으로 3%에서 9% 정도 대출 한도가 감소할 것으로 예상됩니다.
Q3. 고정금리 대출은 어떻게 되나요?
A3. 스트레스 DSR을 적용했을 때, 고정금리 대출은 스트레스 금리의 영향을 받지 않거나 적게 받습니다.
혼합형이나 주기형 대출의 경우에는 고정금리 기간이나 금리 변동 주기에 따라 스트레스 금리 적용 비율을 다르게 적용합니다. 예를 들어 고정금리 기간이 5년 이상인 경우 스트레스 금리 적용 비율이 낮아집니다.
Q4. 기존 대출에도 스트레스 DSR 3단계를 적용하나요?
A4. 스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월 1일 이후 신규로 체결하는 대출에만 적용합니다. 다만, 2025년 6월 30일까지 입주자 모집 공고가 시행된 집단 대출과 부동산 매매 계약이 체결된 일반 주택담보대출에 대해서는 2단계 스트레스 DSR을 적용합니다.
Q5. 스트레스 DSR 제도를 도입하는 이유가 뭔가요?
A6. 스트레스 DSR 제도를 도입하게 된 가장 주요한 원인은 가계 부채의 급격한 증가에 있습니다.
주택담보대출이 크게 증가하면서 가계 부채가 급증하는 현상이 나타났으며, 금리가 상승했을 경우 원리금 상환 부담이 커질 수 있는 위험을 예방하기 위해 스트레스 DSR 제도를 도입했습니다.
Q6. 스트레스 DSR 3단계와 1단계, 2단계는 어떻게 다른가요?
A6. 스트레스 DSR 단계별 주요 차이점은 다음과 같습니다.
– 1단계(2024년 2월 시행): 은행권 주택담보대출에만 0.38% 스트레스 금리를 적용.
– 2단계(2024년 9월 시행): 은행권 주택담보대출과 2금융권 주택담보대출로 확대 적용하며, 수도권 주택담보대출은 1.2% 스트레스 금리를 적용하고, 수도권 외 지역은 0.75% 스트레스 금리를 적용.
– 3단계(2025년 7월 시행): 모든 금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출까지 확대 적용하고, 수도권 스트레스 금리를 1.5%로 적용하고, 지방 주담대는 0.75%로 적용.
Q7. 3단계 스트레스 DSR은 언제부터 시행하나요?
A7. 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행합니다.
Q8. 수도권과 지방에 적용하는 기준이 어떻게 다른가요?
A8. 3단계 스트레스 DSR은 수도권(서울, 경기, 인천)은 1.5% 스트레스 금리를 적용하고, 서울, 경기, 인천을 제외한 지방 주택담보대출에 대해서는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용합니다.
Q9. 변동금리, 혼합형, 주기형 대출 유형에 따라 스트레스 DSR 적용에 어떤 차이가 있나요?
A9. 대출 유형에 따라 스트레스 금리 적용 비율을 차등화합니다.
– 변동금리 대출은 스트레스 금리 1.5%를 적용.
– 혼합형 대출은 고정금리 기간에 따라 스트레스 금리의 20%에서 60%를 적용.(고정금리 기간이 늘어날수록 적용 비율이 낮아지는 방식)
– 주기형 대출은 금리 변동 주기에 따라 스트레스 금리의 10%에서 30%를 적용.(변동주기가 늘어날수록 적용 비율이 낮아지는 방식)
Q10. 스트레스 DSR 3단계 적용을 받지 않는 대출은 어떤 종류가 있나요?
A10. 전세자금대출, 분양주택 중도금대출, 서민금융상품(햇살론 등), 보험계약대출, 예적금담보대출, 현금서비스 등 다양한 대출 유형이 스트레스 DSR 3단계 적용에서 제외됩니다.
또한, 신용대출 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리를 적용하기 때문에 1억 원 이하는 스트레스 금리 적용을 받지 않게 됩니다.
Q11. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면, 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 되나요?
A11. 스트레스 DSR 3단계는 스트레스 DSR 제도에서 가장 강력한 대출 규제입니다. 3단계 스트레스 DSR 시행 이후 주택 구매력이 감소할 가능성이 높아지게 되며, 단기적인 관점에서 부동산 시장에 매수 심리가 위축될 가능성이 있습니다.
반면 지방에서는 기존 2단계를 그대로 적용하기 때문에 상대적으로 영향이 적을 수 있지만, 수도권을 중심으로 지방까지 전반적으로 부동산 시장의 침체 영향을 미치거나 지속될 가능성도 있습니다.
Q12. 스트레스 DSR 3단계 이후에도 추가적인 규제가 도입될 가능성도 있나요?
A13. 현재 시점에는 스트레스 DSR 3단계 이후 추가 대출 한도와 관련한 규제 계획은 공식적으로 발표하지 않았습니다. 다만, 가계부채의 증가세와 부동산 시장 상황을 고려하여 규제의 강도를 조절하거나 적용 범위를 조정할 수 있는 가능성은 존재합니다.
대한민국 정부에서는 가계부채를 경상성장률 이내로 관리할 목표를 가지고 있기 때문에 목표 달성 여부에 따라 대출 한도와 관련한 정책 방향을 결정할 것으로 예상해볼 수 있습니다.
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