아파트와 다르게 빌라는 평수나 구조가 정형화되어 있지 않기 때문에 시세를 정확하게 파악하기 어려운 점이 있습니다. 실제로 크게 차이가 없어 보이지만 생각보다 시세 차이가 큰 경우도 많이 있습니다. 이번 글에서는 빌라 시세 조회 방법을 통해 빌라 거래 시 시세를 조사하는 방법을 설명해 드리도록 하겠습니다.
빌라 시세 중요성
아파트는 하나의 블록에 같은 동으로 여러 개의 비슷한 조건의 주택들이 많이 있기 때문에 시세를 조회하고 파악하는데 큰 어려움이 없습니다. 하지만, 빌라는 바로 옆 또는 건너편에 있는 물건이더라도 평수와 구조 등 다양한 조건이 다르기 때문에 실제 시세에는 큰 차이가 있을 수 있습니다.
빌라 매매 시에는 시세에 맞는 가격으로 구매해야 손해를 보지 않을 수 있으며, 전세와 월세 계약 시에는 시세보다 낮은 수준의 보증금으로 계약하면, 임차인에게 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 빌라 매매나 경매를 하려는 분들이나 전세 또는 월세로 들어가려는 분들에게도 빌라 시세 조회는 정말 중요합니다.
빌라 시세 조회 방법
빌라 시세 조회의 핵심은 조회할 빌라와 유사한 조건을 가진 부동산 물건의 호가, 공동주택가격, 실거래가를 조사해서 비교한 다음 최고 가격과 최저 가격 수준에서 플러스와 마이너스되는 요소들을 반영해서 빌라 시세를 조회할 수 있습니다.
빌라 시세 조회 방법을 바로 안내해 드리겠습니다.
아래 서울 강서구 화곡동에 위치한 빌라 경매 물건을 예시로 들어서 시세를 어떻게 조회하는지 설명해 드리도록 하겠습니다.
위 경매 물건의 빌라는 토지 면적(대지권) 30.13㎡(9.11평), 건물면적 84.83㎡(25.66평)으로 2001년 사용승인을 받은 4층에 위치한 방 3개 화장실 1개 물건입니다.
네이버 부동산 호가 조사
네이버 부동산에는 다양한 빌라 매물들이 나와 있습니다. 부동산 호가 조사란 실거래가와 달리 매도자가 얼마에 팔고 싶은지 부르는 가격을 미리 확인하는 방법입니다.
부동산 호가는 실제로 거래된 가격은 아니지만, 이 가격 정도면 빌라 소유자가 바로 팔겠다는 의지가 담긴 가격이기도 합니다. 다만, 네이버 부동산 호가 조사를 하는 이유는 시세를 조회하려는 빌라와 가장 비슷한 여건을 가지고 있는 빌라의 호가를 조사하기 위함입니다.
1. 네이버페이 부동산 홈페이지에 접속합니다.
2. 상단에 “빌라·주택” 메뉴를 누른 다음 “빌라/연립”만 선택합니다.
3. 시세를 조회할 빌라의 면적과 방수, 욕실수, 사용승인일(연식)을 그대로 입력하고, 주소지를 선택해서 비슷한 조건의 빌라 호가를 조사합니다.
4. 각 매물을 살펴보면서, 소재지, 공급/전용면적, 해당층/총층, 대지지분, 방수/욕실수, 사용승인일을 모두 기록해 둡니다.
비슷한 유형의 빌라 호가를 조사했다면, 이제 다음에는 공동주택가격을 조사를 해야 합니다.
빌라 공동주택가격 조회
빌라 공동주택가격을 조회하는 이유는 빌라의 가격을 결정할 때는 전세가가 굉장히 많은 영향을 미치게 됩니다.
특히 빌라는 보증보험을 가입하지 않고서는 전세 계약을 하는 분이 많이 없습니다. 따라서 보증보험을 가입할 수 있는 공동주택가격이 굉장히 중요합니다.
보증보험 가입 가능한 금액은 공동주택가격의 126%까지 맞출 수 있습니다. 따라서 공동주택가격의 가격이 전세가를 결정해 주는 만금 공동주택가격을 확인하는 것은 빌라 시세 조회에 굉장히 중요한 부분입니다.
1. 부동산 공시가격알리미 홈페이지에 접속합니다.
2. 좌측 상단에 “공동주택 공시가격” 메뉴를 누릅니다.
3. 도로명 또는 지번 검색 탭을 누른 다음 주소지 입력 후 “열람하기” 버튼을 누릅니다.
4. 열람 결과에서 공동주택가격을 확인합니다.
공동주택 공시가격은 매년 국토교통부에서 토지가격, 실거래가 등의 요소를 감정평가해서 산출하기 때문에 공신력을 가지고 있는 가격이기도 합니다.
재개발 여부 조사
빌라의 시세는 방의 개수, 연식, 주차 가능 여부가 굉장히 중요한 요소이지만, 가장 크게 빌라 시세에 영향을 미치는 요소는 재개발 여부이니다.
재개발을 진행하는 곳과 진행하지 않는 지역에 위치한 빌라의 시세 차이는 정말 큽니다. 따라서 빌라 시세를 조회할 지역의 재개발 여부를 조사하는 방법을 설명해 드리도록 하겠습니다.
1. 빌라 재개발 여부 확인을 위해 아실(아파트 실거래가) 홈페이지에 접속합니다.
2. 홈페이지 지도 화면에서 빌라가 위치한 곳에 재개발 지역 내에 포함되어 있는지 확인합니다.
만약 재개발 여부 조사를 통해 시세를 조회할 빌라가 포함되어 있다면, 시세 조사를 할 때는 해당 재개발 구역 내에만 있는 빌라만을 시세 조사를 해야 합니다.
빌라 시세를 조회할 예시 물건은 재개발 구역 밖에 있는 물건이었습니다.
빌라 실거래가 조사
빌라 실거래가는 국토교통부 실거래가공개시스템이나 각종 부동산 정보 사이트에서 조회할 수 있지만, 개인적으로는 부동산 플래닛을 이용해서 시세를 조회할 빌라 주변의 실거래가를 지도 위에서 조회하는 것을 추천합니다.
1. 부동산 플래닛 홈페이지에 접속합니다.
2. 홈페이지 화면 상단에 “실거래가” 메뉴를 누릅니다.
3. 좌측 상단 ‘지역/지하철/학교명 검색’ 입력 창에 빌라 주소지를 입력하고, 검색합니다.
4. 빌라 주변 실거래가를 확인합니다.
검색 필터는 거래연도를 최근 2년을 선택하고, 준공연차를 빌라 사용승인일과 비슷한 시점으로 선택하면, 시세를 조회할 빌라와 유사한 최근 실거래가를 확인할 수 있습니다.
위 내용을 바탕으로 네이버 부동산 호가 조사 ▶ 빌라 공동주택가격 조회 ▶ 재개발 여부 조사 ▶ 빌라 실거래가 조사 단계를 진행합니다.
각 조사 단계에서 시세를 조회할 매물과 각 매물들의 정보를 엑셀이나 파일로 정리합니다.
실거래가 공동주택가격 대비 몇 %에 거래되었는지 확인하고, 평균 매매 가격도 확인해 볼 수 있습니다.
빌라 시세 조회 방법은 조회할 빌라와 가장 비슷한 조건을 가진 사례를 많이 조사해서 평균을 내는 것이 가장 중요합니다.
예를 들어 자료를 조사하면, 평당 공동주택가격, 전용면적 기준 평당가, 대지지분 평당가, 공동주택가격 기준 126% 전세가와 실제 거래되는 실거래가와 얼마 차이가 있는지 또는 현재 호가와 비교도 가능합니다.
다만 실제로 빌라 시세를 조회하다 보면 최소 금액과 최고 금액에 차이가 클 때가 있습니다. 이럴 때는 조회할 빌라의 주차 여건, 해가 잘 드는지, 지분이 평균 대비 높을 때, 학교와 가까운지, 지하철 역과 인접해 있는지 등의 다양한 요소들을 반영해서 시세를 예상해 볼 필요가 있습니다.
마지막으로 빌라 시세를 조사한 다음에는 토지 가격을 조사하면, 빌라 자체의 건물이 무너지거나 사라지더라도 결국 남게 되는 토지 가격은 얼마가 남는지 확인해 볼 수 있습니다.
쉽게 말해 빌라는 토지(대지)와 건물의 가격을 합쳐서 가격을 매기는데, 토지 가격을 알면, 현재 건물의 가격도 알 수 있습니다. 또한, 건물의 가치가 0원이 되었을 때, 결국 토지 가격이 얼마가 되는지 확인하는 것도 좋습니다.
토지 가격을 조사하보면, 시장 상황에 따라 토지 실거래가보다 저렴한 수준의 빌라를 발견할 수도 있습니다. 이런 경우에는 빌라의 가격이 상승하겠다는 예상을 하는 것보다 보다 안전한 물건이라고 생각해 볼 수 있습니다.
밸류맵에서 토지 실거래가를 조회해 보면, 빌라 주변에서 거래된 토지 실거래가를 쉽게 확인할 수 있습니다. 다만, 빌라 주변의 토지 가격은 보통 단독/다가구 건물을 철거한 다음 짓기 때문에 단독 또는 다가구 실거래 가격을 확인해서 파악할 수 있습니다.
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