상가 임대사업자 등록 방법

오피스텔, 상가, 매장, 음식점 여가시설 등의 상업용 부동산을 임대하여 임대료를 받아 수익이 발생했을 때는 상가 임대사업자를 의무적으로 등록하고, 세금 혜택 및 납세 의무를 다해야 합니다. 이번 글에서는 상가 임대사업자 등록 방법과 등록 조건 및 등록하지 않으면 어떤 불이익이 있는지 설명해 드리도록 하겠습니다.

상가 임대사업자란?

상가 임대사업자란 비주거용 및 상업용 부동산을 임대해서 임대료 수익을 얻는 개인 또는 법인 사업자를 말합니다.

상가 임대사업자는 상가, 빌딩, 사무실, 오피스텔 등의 건물을 임대해서 임대수익을 사업으로 하는 경우, 건물 임대차 계약서를 작성하여 체결한 경우, 상가 분양 또는 매매 후 임대 수익을 받는 경우에는 필수로 상가 임대사업자 등록해야 합니다.

상가 임대사업자는 연간 임대 소득에 따라 적절한 사업자 유형으로 등록해야 하며, 사업자 유형에 따라 각 과세 유형별로 적용하는 세금 규정이 다르기 때문에 소득 규모에 알맞은 유형으로 상가 임대사업자 등록을 해야 합니다.

상가 임대사업자 등록 조건과 등록 안 하면 어떻게 되는지 알아보고, 상가 임대사업자 등록 방법까지 상세하게 설명해 드리도록 하겠습니다.

상가 임대사업자 등록 조건

상가를 임대해서 임대료 수익이 발생했을 때는 사업 개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해야 합니다. 상가 임대사업자는 연간 임대수입에 따라 일반과세자와 간이과세자 2가지 등록 유형으로 구분합니다.

구분	간이사업자	일반사업자
기준	연간 공급대가 4,800만원 이하	연간 공급대가 4,800만원 초과
부가세 환급	불가	가능
세금계산서 발급	불가	가능
세율	0.5%~3% (낮은 세율)	일반세율 적용

일반과세자는 연 임대수익이 4,800만 원 이상인 경우이며, 간이과세자는 연간 임대수익이 4,800만 원 미만인 경우입니다.

상가 임대사업자 등록 안 하면?

상가 임대사업자 등록을 하지 않았을 경우에는 다음과 같은 불이익이 있습니다.

세무적으로는 미등록 가산세, 무신고 가산세, 납부지연 가산세, 세금 혜택 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

미등록 가산세는 사업 개시일로부터 20일이 지나게 되었을 때, 미등록 기간 동안의 공급가액(임대료)의 0.5~1.0% 가산세가 부과됩니다.

구분	간이과세자	일반과세자
가산세율	0.5% 또는 5만 원 중 큰 금액	1%

무신고 가산세는 상가 임대료를 신고하지 않았을 경우 부과되는 가산세입니다. 일반적으로 부가가치세 및 종합소득세 무신고 시에는 본세의 20% 가산세가 부과됩니다.

납부지연 가산세는 납부하지 않은 세금의 납부 기간을 지난 기간만큼 부과되는 가산세입니다.

상가 임대사업자로 사업자 등록을 하지 않으면, 상가를 매입할 때 받을 수 있는 건물분에 대한 부가세 10%를 환급받을 수 없게 됩니다. 이를 매입세액 공제를 받을 수 없다고 표현하며, 이외에도 사업과 관련된 원료비 등에 대한 세금 혜택을 받을 수 없습니다.

이외에 추가적으로 다른 불이익이 발생할 수 있으며, 국세청 및 세무서의 세무조사 대상이 될 수 있기 때문에 상가 임대사업자 등록 조건을 충족하는 분들은 의무적으로 등록 기한 내에 사업자 등록을 해야 합니다.

상가 임대사업자 등록 방법

상가 임대사업자 등록은 크게 세무서에 직접 방문해서 신청하는 방법과 국세청 홈택스 온라인 신청 방법 2가지 중 1가지 방법을 선택해서 진행할 수 있습니다.

세무서 방문 신청은 관할 세무서 민원실에 등록 신청에 필요한 서류를 구비해서 제출하여 신청할 수 있습니다. 국세청 홈택스 온라인 신청은 홈택스 홈페이지에서 온라인으로 편리하게 신청할 수 있습니다.

만약 여러 개의 상가를 임대하여 수익을 얻고 있는 경우에는 상가 호수별로 각각 사업자등록을 해야 합니다. 다만, 사실상 하나의 사업장으로 볼 수 있는 경우에는 전체를 하나의 사업장으로 등록할 수도 있습니다.

세무서 방문 신청과 홈택스 온라인 신청을 나누어서 각각 설명해 드리도록 하겠습니다.

세무서 방문 등록 방법

세무서 방문 등록 방법은 상가 주소지 기준 관할 세무서에 방문해서 신청해야 합니다. 방문하기 전에는 사업자등록 신청서, 대표자 신분증, 임대차 계약서 사본, 인감도장, 분양 계약서 또는 매매 계약서 원본을 준비해야 합니다.

위(⬆️)에 링크 버튼을 누르면, 국세청 홈페이지 “사업자등록 신청서 양식 다운로드” 페이지에 접속할 수 있습니다. 화면을 맨 아래로 내리면, 첨부파일에서 사업자등록 신청서 한글 파일을 다운로드할 수 있습니다.

또한, 사업자등록 신청서를 작성하는 요령까지 함께 설명되어 있느니 참고해 보시기 바랍니다.

홈택스 온라인 등록 방법

인허가가 필요한 업종의 경우에는 허가와 등록을 해야 하고, 신고증도 내야 하는 식당, 미용실, 학원, 공인중개사, 식품제조업, 운수업 등과 달리 상가 임대사업자는 별도로 허가받아야 할 사항이 없기 때문에 온라인으로 임대사업자 등록을 하는 것이 쉬운 편입니다. 상가 임대사업자 홈택스 온라인 등록 방법은 다음과 같습니다.

1. 국세청 홈택스 홈페이지에 접속합니다.

2. 인증 수단(공동인증서, 금융인증서 등)을 사용해서 로그인합니다.

3. “증명·등록·신청” > “사업자 등록 신청·정정·휴폐업” > “개인 사업자 등록 신청” 메뉴를 차례대로 누릅니다.

4. 기본정보에 인적사항과 사업특성 선택사항을 입력하고, “다음” 버튼을 누릅니다.

• 공동사업자가 있는 경우에는 “공동사업인가요?” 질문에 “예”라고 답변합니다.

5. 사업장 정보 입력에 상호명과 개업일자를 입력합니다.

6. 사업장(단체) 소재지에는 임대 물건의 주소지, 사업장 면적 정보를 입력합니다.

7. 업종 선택에서 “업종 입력/수정” 버튼을 누른 다음 ‘부동산 임대업’을 검색합니다.

8. 검색 결과에서 업종코드 701201부터 701206까지 ‘비주거용 건물 임대업’ 세세분류명의 적용 범위 및 기준 내용을 살펴보고, “선택” 및 “업종 등록” 버튼을 누릅니다.

• 701201: 비주거용 건물 임대(점포, 자기 땅)
• 701202: 비주거용 건물 임대(점포, 타인 땅)
• 701203: 비주거용 건물 임대(지식산업센터 임대)
• 701204: 비주거용 건물 임대(광고용 건물 임대)
• 701205: 비주거용 건물 임대(주방 기기와 설비가 갖추어진 공간 대여)
• 701206: 비주거용 건물 임대(공유오피스 임대)
• 상가를 매수해서 임대하는 분들이 대부분이기 때문에 “701201”을 선택합니다.

9. 업종 추가 설명은 필수 입력 사항은 아니지만, 필요한 경우 어떠한 상가를 임대하여 임대료 수익을 얻고 있는지 간략하게 설명을 입력합니다.

10. 선택사항에서 인허가 사업 여부는 “부”, 의제주류면허신청은 “없음”으로 선택합니다.

11. 사업자 유형에서 “일반’ 또는 “간이” 유형을 선택하고, “저장 후 다음 이동” 버튼을 누릅니다.

• 연간 공급대가가 4,800만 원이면, “일반과세자”를 선택하고, 4,800만 원 미만이면 “간이과세자”를 선택합니다.
• 공급대가는 재화 또는 용역의 교환가치와 그에 따른 부가가치세액을 포함한 금액을 말합니다. 예를 들어 매출이 2,000만 원이고, 부가세가 200만 원이라면, 공급대가는 부가세를 포함한 2,200만 원입니다.
• 다만, 부가가치세법 제61조(간이과세의 적용 범위)에 따라 간이과세자 배제 기준에 해당하는 조건이 있는 경우 간이과세자 선택이 불가능하여, 일반과세자 유형을 선택해야 하는 경우도 있습니다. 다만, 이 부분은 신청서를 작성한 결과를 바탕으로 “간이” 유형을 선택했을 때, 안내받을 수 있습니다.

12. 제출서류 선택 창이 열리면, “파일 찾기” 버튼을 누른 다음 서식명에 맞는 제출 서류를 업로드해서 상가 임대사업자 등록을 완료합니다.

이상으로 상가 임대사업자 등록 방법을 모두 설명해 드렸습니다.

국세청 홈택스에서 온라인 상가 임대사업자 등록 신청을 하고 나면, 보통 하루에서 이틀 이내에 사업자 등록이 완료됩니다. 만약 사업자 등록 신청서 내용에 문제가 있다면, 보완 요청이 오는 경우도 있으니 요청 사항을 수정해서 다시 신청하면 됩니다.

홈택스에서 사업자 등록을 신청한 다음 등록 완료 문자 또는 전화를 받으면, 홈택스 홈페이지에서 “증명·등록·신청” > “즉시발급 증명” > “사업자등록증 재발급” 메뉴로 들어가서 상가 임대사업자 사업자등록증을 종이로 인쇄하거나 PDF 파일로 저장할 수 있습니다.

사업자등록증 발급에 대한 좀 더 자세한 설명은 아래(⬇️) ‘사업자등록증 인터넷 재발급 및 출력 방법‘ 글을 참고하시기 바랍니다.

☑️ 사업자등록증 인터넷 재발급 및 출력 방법

상가 임대사업자 FAQ