생애최초 주택자금대출은 처음으로 내 집 마련하는 주택 구입자가 다양한 혜택을 받을 수 있는 정책자금대출입니다. 생애최초 주택자금대출 종류 및 혜택에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.
생애최초 주택자금대출 종류
생애최초 주택자금대출이라는 대출상품이 별도로 존재하는 것은 아닙니다. 쉽게 말해 생애최초 주택구입자라면, 정부에서 지원하는 주택자금대출상품을 이용하면서 추가적인 혜택을 받을 수 있습니다.
정부 주택자금대출상품 중에서 생애최초 주택자금대출을 지원하는 상품은 디딤돌 대출과 보금자리론, 신생아 특례 주택구입 대출이 있습니다. 또한, 정부에서 지원하는 주택자금대출상품 조건을 충족하지 못하는 경우에는 시중 은행의 주택구입자금 금리 우대 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
생애최초 주택자금대출 종류를 알아보았으니, 생애최초 주택자금대출 혜택은 어떤 것들이 있는지 안내해 드리겠습니다.
생애최초 주택자금대출 혜택
생애최초 주택자금대출 혜택은 주택자금대출 종류에 따라 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. 앞서 설명해 드린 주택자금 종류별로 생애최초 주택자금대출 혜택을 설명해 드리도록 하겠습니다.
보금자리론 생애최초 주택자금대출 혜택
보금자리론에서 생애최초 주택자금대출 혜택은 더 많은 한도로 주택자금대출을 받을 수 있습니다.
- 기존 LTV 70% → 생애최초 LTV 80%
- 기존 대출 한도 최대 3.6억 원 → 생애최초 대출 한도 최대 4.2억 원
예를 들어 일반 보금자리론은 6억 원의 주택을 구입하기 위해 LTV 70%를 적용해서 4.2억 원까지 대출이 가능하지만, 대출 한도 때문에 최대 3.6억 원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다. 하지만, 생애최초 보금자리론은 6억 원의 주택을 구입하기 위해 LTV 80%를 적용해서 4.8억 원까지 대출이 가능하지만, 대출 한도 때문에 최대 4.2억 원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.
보금자리론은 최대 6억 원 이하의 공부상 주택을 구입할 때, 이용할 수 있는 주택자금대출이지만, 6억 원 이하인 5억 2,500만 원 주택을 구입할 때도 최대 4.2억 원까지 보금자리론 생애최초 주택자금대출을 받을 수 있습니다.
생애최초 보금자리론은 한국주택금융공사 보금자리론 상품 소개 페이지에서 세부 내용을 확인할 수 있습니다.
디딤돌 대출 생애최초 혜택
디딤돌 대출은 정부 정책 자금 대출 중에서 가장 혜택이 좋은 내 집마련 대출 상품이지만, 대출 조건이 까다롭기 때문에 대출을 받기 어려운 편입니다. 하지만, 보금자리론 생애최초 주택자금대출 혜택보다 디딤돌 대출 생애최초 혜택이 더 많습니다.
첫 번째, 디딤돌 대출 요건 중에서 부부합산 연소득이 6,000만 원 이하여야 하지만, 생애최초 주택구입자는 연소득 7,000만 원까지 대출 요건을 충족하는 것으로 봅니다.
두 번째는 디딤돌 대출의 대출 한도는 최대 2.5억 원입니다. 하지만, 생애최초 주택구입자는 3억 원까지 주택구입자금으로 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 30세 이상의 미혼 단독 세대주의 디딤돌 대출 생애최초 주택 구입 시 2억 원까지 대출받을 수 있습니다.
디딤돌 대출은 한국주택금융공사 디딤돌 대출 상세 페이지에서 신청대상, 대출 요건, 상품 구조 등 자세한 내용을 살펴볼 수 있습니다.
신생아특례 주택구입 대출 생애최초 혜택
신생아특례 주택구입 대출(이하 신생아특례 대출)은 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 대출신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 세대주가 받을 수 있습니다. 디딤돌 대출보다 더 낮은 금리와 대출한도가 높으며, 자격 요건을 낮춘 정책자금 대출입니다.
신생아특례 대출 조건을 충족하면서, 생애최초 주택구입자라면, LTV(주택담보대출비율) 80%까지 받을 수 있습니다. 다만, 최대 대출한도는 5억 원으로 동일하게 유지됩니다.
기존 LTV 70%와 생애최초 LTV 80%의 차이는 9억 원 주택은 최대한도 5억 원까지 모두 동일하게 대출을 받을 수 있고, 7억 원 주택은 LTV 70%인 경우 최대 4억 9천만 원까지 LTV 80%는 최대한도 5억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. LTV 상향은 더 낮은 가격의 주택을 구입할 때, 더 많은 대출을 받을 수 있는 장점이 있습니다.
시중은행 생애최초 주택자금대출 혜택
카카오뱅크 주택담보대출은 생애최초 주택자금대출을 받는 경우 금리 우대 0.25%를 받을 수 있습니다. 이외에 시중은행에서도 생애최초 주택구입자 우대 지원하고 있습니다.
이상으로 생애최초 주택자금대출 종류 및 혜택을 설명해 드렸습니다.
디딤돌 대출과 보금자리론은 정책자금 대출로 LTV와 DTI을 고려해서 대출 한도를 최종적으로 결정하고, 시중은행의 주택자금대출은 DSR을 고려해서 대출 한도를 최종적으로 결정합니다.
| 구분 | 정책자금 주택담보대출 (디딤돌, 보금자리론, 신생아특례) | 시중은행 주택담보대출 |
|---|---|---|
| 대출 한도 결정 비율 | LTV, DTI | DSR |
| 거치기간 | 최대 1년 | 없음 |
| 실거주 의무 | 1년 | 없음 |
| 상환방식 | 원리금 균등, 체감식 분할, 체증식 분할 중 선택 | 원리금 균등, 원금 균등, 만기일시 상환 중 선택 |
생애최초 주택자금대출을 받아 내 집 마련을 준비하고 계시다면, 정책자금 주택담보대출 또는 시중은행 주택담보대출을 선택해야 합니다.
LTV(Loan To Value, 주택담보 대출 비율)는 담보가치에만 중점을 둔 대출 비율입니다. 예를 들어 LTV 80% 일 때, 5억 원의 아파트를 담보로 대출을 받을 수 있는 한도는 4억 원입니다.
DTI(Debt To Income, 총부채 상환비율)는 소득대비 주담대 상환능력에 중점을 둔 대출 비율입니다. 예를 들어 DTI 60% 정책자금 대출을 연봉이 5천만 원의 직장인이라면, 연간 3천만 원까지 주담대 원리금과 타 대출 이자만 합산하여 상환할 수 있는 한도 내에서 대출이 가능합니다. 연봉 5,000만 원은 월 수령액 360만 원이고, 360만 원의 60%는 250만 원이기 때문에 모든 대출금에 대한 주담대 대출 원리금과 다른 대출 이자를 합친 상환액이 월 250만 원 이하여야 합니다.
DSR(Debt Service Ratio, 원리금 상환비율)은 모든 대출 상환 능력에 중점을 둔 대출 비율입니다. 예를 들어 DSR 40%에 연봉이 1억 원인 경우 연간 4천만 원까지 모든 대출의 원리금을 합산하여 상환할 수 있는 한도 내에서 대출이 가능합니다. 쉽게 말해 연봉 1억 원은 월 650만 원을 수령하기 때문에 모든 대출의 원리금을 합친 상환액이 333만 원을 이하여야 합니다.
정책자금 주택담보대출은 LTV와 DTI 대출 비율로 한도를 결정하고, 시중은행의 주택담보대출은 DSR을 활용해서 대출 한도를 결정합니다. LTV와 DTI는 DSR보다 소득이 적어도 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 주택 가격이 동일하고, 소득이 같다면, 정책자금 주택담보대출의 대출 한도가 더 높습니다.
대부분 정책자금 대출 자격이 있다면, 정책자금 대출을 받는 것이 더 유리하지만, 정책자금 대출은 최대한도가 낮고, 시중은행 주담대는 한도가 높은 장점을 가지고 있습니다. 또한, 실거주 의무 여부에 차이가 있습니다.
또한, 이자와 원금을 상환하는 방식을 선택하는 데 있어서 가장 좋은 상환 방식은 체증식 분할 상환 방식입니다. 정책자금대출은 체증식 분할 상환을 선택할 수 있지만, 시중은행의 주담대는 체증식 분할 상황 방식을 선택할 수 없습니다.
이처럼 생애최초 주택자금대출을 알아보는 분이라면, 정책자금과 시중은행 주담대와 함께 비교하고, 직접 상담을 통해 신중하게 결정을 내리시기 바랍니다.