주택 구매 이력이 한 번도 없을 때, 처음으로 주택을 구입하는 것을 생애최초 주택 구입이라고 하며, 생애최초 주택 구입자는 정부에서 3가지 혜택을 받을 수 있습니다. 이번 글에서는 생애최초 주택 구입 혜택 3가지 대출, 세제, 공급에 대해 자세하게 안내해 드리겠습니다.
생애최초 주택 구입이란
생애최초 주택 구입이란, 살아온 한평생 동안 처음으로 주택을 구입해서 내 집 마련에 성공했다는 의미입니다.
내 집 마련을 목표로 하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 주택을 소유함으로써 전세나 월세와 같은 임대 주택으로 계약 기간 만료로 인한 이사 그리고 전월세 보증금의 인상 등의 불확실성을 해소하여 안정성을 얻을 수 있고, 주택을 소유함으로써 주택 가격(자산 가치)의 상승으로 자산 가치가 증가하여 재산을 증식시키기 위함 그리고 노후를 대비 준비하기 위한 것들이 있습니다.
또한, 정부에서는 노후를 안정적으로 지낼 수 있도록 다양한 지원을 하고 있는데, 그중에서 주택 관련 정책 지원으로 내 집 마련을 장려하는 제도가 다양합니다. 따라서 처음 집을 구입하게 되면, 생애최초 주택 구입 혜택을 정부로부터 받을 수 있습니다.
생애최초 주택 구입 혜택은 대출, 세제혜택, 공급 혜택으로 크게 3가지로 분류할 수 있습니다.
- 대출 혜택 : 생애최초 주택자금대출 혜택
- 세제 혜택 : 생애최초 취득세 감면 혜택
- 공급 혜택 : 생애최초 특별공급 혜택
생애최초로 주택 구입을 희망하거나 계획을 가지고 있다면, 가장 먼저 생애최초 주택 구입 시 받을 수 있는 혜택을 확인하고, 이에 맞는 아파트와 같은 주택을 선택하고, 자금 마련 계획을 해야 합니다.
생애최초란 말대로 주택을 구입할 때, 처음 그리고 딱 1번만 받을 수 있는 혜택이기 때문에 ‘생애최초 주택 구입의 특권은 함부로 낭비하지 말아라’라는 말이 전해질 정도로 기회가 한 번 뿐이면서 많은 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만, 생애최초 주택 구입자라고 하더라도 받을 수 있는 혜택을 신청하지 않으면 받을 수 없기 때문에 어떤 혜택들이 있는지 자세하게 설명해 드리도록 하겠습니다.
생애최초 특별공급 혜택
생애최초 특별공급 혜택은 주택구입 사실이 없는 무주택세대 구성원에게 건설량의 일정 범위 내에서 특별공급하는 것을 의미합니다. 뿐만 아니라 생애최초 특별공급 혜택은 자격 조건을 갖추고, 자산기준과 소득기준을 충족해야 합니다.
생애최초 특별공급 물량은 공공분양 15% 이내, 민영주택 9% 이내, 공공분양 이외에 국민주택 25% 이내의 물량을 공급합니다. 예를 들어 공공분양 주택 1,000세대를 분양하는 경우 150세대 이내의 생애최초 특별공급 물량을 공급합니다.
생애최초 특별공급은 신청자 본인과 배우자 그리고 세대의 세대원이 모두 주택 소유 이력이 없는 무주택 세대만 신청이 가능합니다. 생애최초 특별공급 혜택을 받을 수 있는 자격 조건을 설명해 드리도록 하겠습니다.
자격 조건
생애최초 특별공급 자격 조건은 여러 가지가 있습니다. 차례대로 자격 조건을 알아보고 생애최초 특별공급 청약 신청이 가능한지 확인해 보시기 바랍니다.
첫 번째 자격 조건은 청약통장입니다. 청약 통장은 국민주택 일반공급 1순위에 지원할 수 있는 조건을 갖추어야 합니다. 일반공급 1순위 청약통장 조건은 지역에 따라 청약통장 가입기간 및 납입 횟수 조건을 충족해야 합니다.
| 지역 구분 | 청약통장 가입 기간 | 청약통장 납입 횟수 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 및 청약과열지역 | 2년 | 24회 이상 |
| 수도권 | 1년 | 12회 이상 |
| 비수도권 | 6개월 | 6회 이상 |
| 위축지역 | 1개월 | 1회 이상 |
쉽게 말해 투기과열지구 및 청약과열지역에서 생애최초 특별공급 청약을 넣기 위해서는 청약통장 가입 기간이 2년 이상이어야 하고, 납입 횟수가 24회 이상이어야 합니다.
두 번째 자격 조건은 청약통장 저축액입니다. 저축액은 선납금을 포함한 청약통장의 잔액을 기준을 의미하며, 매월 납입해서 인정받는 금액과 다르게 현재 청약통장 잔액을 의미합니다. 국민주택과 공공주택은 청약통장에 600만 원 이상의 저축액이 있어야 하고, 민영주택의 경우에는 면적과 거주지에 따라 일정 금액 이상을 청약통장에 넣어 놓아야 합니다.
| 면적 구분 | 서울, 부산 거주 | 광역시 거주 | 그 외 지역 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300만 원 이상 | 250만 원 이상 | 200만 원 이상 |
| 102㎡ 이하 | 600만 원 이상 | 400만 원 이상 | 300만 원 이상 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만 원 이상 | 700만 원 이상 | 400만 원 이상 |
| 모든 면적 | 1,500만 원 이상 | 1,000만 원 이상 | 500만 원 이상 |
거주지가 수도권에 가까울수록 그리고 주택 면적이 클수록 청약통장 저축액을 많이 필요로 합니다.
세 번째 자격 조건은 세대주 조건입니다. 투기과열지구와 청약과열지역과 같은 규제지역에 생애최초 특별공급을 신청하기 위해서는 세대주만 가능합니다. 이외의 지역은 세대주 조건을 충족하지 않아도 생애최초 특별공급 신청 가능합니다.
네 번째 자격 조건은 혼인 및 자녀 조건입니다. 공공주택 생애최초 특별공급에 신청하기 위해서는 생애최초와 함께 미혼의 자녀가 있거나 기혼이어야만 가능합니다. 다만, 공공주택을 제외한 민영주택과 국민주택은 미혼 1인 가구도 추첨제로 지원이 가능합니다.
다섯 번째 자격 조건은 소득 기준을 충족해야 합니다. 소득 기준은 전년도 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 생애최초 특별공급 소득 기준을 정합니다.
2023년 도시근로자 월평균 소득 기준은 다음과 같습니다.
| 가족 구성원 | 3인 이하 | 4인 | 5인 | 6인 | 7인 | 8인 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 월평균 소득 기준 | 7,004,509원 | 8,248,467원 | 8,775,071원 | 9,563,282원 | 10,351,493원 | 11,139,704원 |
생애최초 특별공급 소득 기준은 다음과 같습니다.
| 생애최초 특별공급 구분 | 민영주택 | 국민주택 | 공공주택 | |
|---|---|---|---|---|
| 신생아 일반공급 | 130% 이하 | 100% 이하 | – | |
| 신생아 우선공급 | 130% ~ 160% 이하 | 100% ~ 130% 이하 | – | |
| 우선공급 | 130% 이하 | 100% 이하 | 100% 이하(맞벌이 120% 이하) | |
| 일반공급 | 130% ~ 160% 이하 | 100% ~ 130% 이하 | 100% ~ 130% 이하(맞벌이 120% ~ 140% 이하) | |
| 추첨 공급 | 혼인 중 또는 미혼자녀 있는 경우 | 160% 초과하나 자산 기준 충족 | 130% 초과하나 자산 기준 충족 | 140% ~200% 이하(맞벌이만 가능) |
| 1인 가구 | 160% 이하(또는 자산 기준 충족) | 130% 이하(또는 자산 기준 충족) | ||
민영주택과 국민주택은 소득 기준을 충족하지 못하더라도 자산 기준을 충족하면, 생애최초 특별공급 신청이 가능하지만, 공공주택은 소득기준과 자산기준을 모두 충족해야 합니다.
매년 소득 기준은 변경되기 때문에 LH청약플러스 홈페이지에서 생애최초 특별공급 소득 기준에서 변경되는 내용을 확인할 수 있습니다.
여섯 번째 자격 조건은 소득세 납부 조건입니다. 현재 소득이 있는 근로자 또는 자영업자 또는 과거 1년 내에 근로소득, 사업소득이 있는 자가 5년 이상 소득세를 납부한 기록이 있어야 합니다. 5년 연속 납부를 하지 않고, 해를 건너뛰어서 5년 이상의 소득세를 납부한 기록이 있으면, 소득세 납부 조건을 충족한 것으로 봅니다.
마지막 일곱 번째 자격 조건은 자산 기준입니다. 생애최초 특별공급 자산 기준은 부동산(토지 및 건축물)과 자동차를 기준으로 평가합니다.
| 구분 | 민영주택 | 국민주택 | 공공주택(일반형) | 공공주택(나눔형, 선택형) |
|---|---|---|---|---|
| 부동산 자산 | 3억 3,100만 원 이하 | 2억 1,550만 원 이하 | – | |
| 자동차 자산 | – | – | 3,708만 원 이하 | – |
| 총자산 | – | – | – | 3억 7,900만 원 이하 |
부동산에 해당하는 토지 및 건축물 중에서 토지는 개별공시지가 × 면적(㎡)으로 산정하고, 건축물은 시가표준액으로 자산을 책정합니다. 자동차 자산 기준은 비영업용 승용자동차만을 의미하며, 장애인 사용 자동차, 국가유공자(상이 1~7등급) 보철용 차량은 제외합니다.
생애최초 취득세 감면 혜택
생애최초 주택 구입 시 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세 감면 혜택을 받기 위해서는 2가지 조건을 충족해야 합니다.
- 본인 및 배우자가 주택을 보유한 사실이 없는 무주택자
- 주택가액 12억 원 이하
생애최초 취득세 감면 혜택은 납부해야 할 취득세에서 200만 원 한도 내에서 감면받을 수 있습니다. 지방교육세를 포함하면, 220만 원을 감면받을 수 있습니다.
생애최초 취득세 감면 혜택은 몇 가지 주의사항이 있습니다. 부동산 취득 후 90일 이내 전입신고를 해야 하고, 상시 거주해야 합니다. 다만, 임대차 기간이 남아있는 경우에는 1년 이내에 전입 및 거주 요건을 갖추어야 합니다. 취득세 감면 혜택을 받은 후 90일 이내에는 다른 주택을 취득할 수 없습니다. 또한, 생애최초 취득세 감면 혜택을 받은 부동산은 3년 이내에 임대, 증여, 매도를 할 수 없습니다. 만약 주의사항을 충족하지 못한다면, 취득세를 추징당하고, 가산세와 이자상당액을 추가로 내야 할 수 있습니다.
생애최초 취득세 감면 신청 방법은 생애최초 취득세 감면 신청서와 주민등록초본(무주택 확인용), 매매 계약서, 주택 등기부 등본, 가족관계증명서, 계약자 본인 통장 사본, 과세자료 정보제공 조회 동의 서류를 준비해서 세무서에 제출해야 합니다. 세무서 방문 시에는 신분증을 지참해야 합니다.
생애최초 주택자금대출 혜택
주택은 아파트, 빌라, 다세대, 다가구를 포함한 모든 주택을 의미하며, 이런 주택을 구매했던 이력이 한 번도 없었던 무주택자가 주택을 구입할 때를 생애최초 주택구입이라고 합니다. 생애최초 주택구입 시에는 생애최초 주택자금대출 혜택을 받을 수 있습니다.
주택담보대출(주담대)은 차주(주택 구입자 및 대출 신청자)의 조건에 따라서 대출의 성격이나 종류가 달라지게 됩니다. 주택담보대출의 종류는 다양하고, 종류에 따라 다양한 조건과 혜택을 가지고 있습니다.
주택담보대출은 크게 정책자금대출(정책상품)과 은행재원대출(은행상품)로 나누어 볼 수 있습니다. 생애최초 주택구입자는 정책자금 또는 은행재원 대출에서 각각 지원하는 생애최초 혜택들을 비교하고 결정할 수 있습니다.
생애최초 주택자금대출 종류 및 혜택 글을 참고해서 대출 한도를 늘리거나 정책자금대출의 자격 요건을 낮출 수 있는 방법을 참고하시기 바랍니다.