무상으로 재산을 받으면 상속세나 증여세가 부과됩니다. 상속세와 증여세는 재산을 물려받는 사람이 부담해야 하며, 갑작스러운 특히 아파트와 같은 재산을 상속 또는 증여받았을 때, 얼마의 세금이 필요한지 아파트 상속세 및 증여세 계산기를 사용해서 확인해 보시기 바랍니다.
아파트 상속세 및 증여세 계산기
아파트 상속세와 증여세 예상 세액을 빠르게 확인하세요
· 배우자 공제는 실제 상속받는 금액 한도 내에서만 적용됩니다.
· 신고 기한: 사망일이 속하는 달 말일로부터 6개월 이내
· 실제 납부세액은 세무사와 상담 후 확인하세요.
· 10년 내 기증여액은 과세표준 합산 후 세액을 다시 계산하는 방식입니다 (여기선 간이 적용).
· 신고 기한: 증여받은 날이 속하는 달 말일로부터 3개월 이내
· 실제 납부세액은 세무사와 상담 후 확인하세요.
아파트 상속세와 증여세
아파트를 가족에게 물려줄 때, 반드시 만나게 되는 2가지 세금이 있습니다. 바로 상속세와 증여세입니다. 이름은 유사하지만 발생 시점과 구조가 전혀 다른 세금입니다.
아파트 상속세와 증여세는 무상으로 재산을 받았을 때, 부과되는 세금이라는 공통점은 있지만 큰 차이가 있습니다. 한 문장으로 상속세와 증여세를 정리하면, 이렇습니다.
- 상속세: 사람이 사망한 후 재산이 넘어갈 때 내는 세금
- 증여세: 살아있는 동안 재산을 무상으로 줄 때 내는 세금
상속1은 사람이 사망했을 때, 그 재산이 법적으로 정해진 상속인에게 넘어가는 것을 말합니다. 상속세는 이 과정에서 발생하는 세금으로 “재산을 물려받는 사람(상속인)“이 납부해야 합니다. 부모님이 돌아가시고 아파트를 자녀가 물려받는 상황이라면 자녀가 상속세를 내야 합니다.
상속세의 가장 큰 특징은 원하는 시점을 선택할 수 없다는 점입니다. 사망이라는 사건이 발생해야 세금이 생기기 때문에 미리 대비하지 않으면 갑자기 큰 세금에 부담이 될 수 있습니다.
증여2는 살아있는 사람이 다른 사람에게 대가 없이 재산을 주는 것을 말합니다. 증여세는 “재산을 받는 사람(수증자3)“이 납부하는 것이 원칙입니다. 부모가 자녀에게 아파트를 살아있는 동안 넘겨주면, 자녀가 증여세를 내야 합니다.
상속과 다르게 시점을 내가 선택할 수 있다는 점이 증여의 가장 큰 특징입니다. 아파트 가격이 오르기 전에 미리 증여하거나, 10년 단위로 나눠서 증여하면 절세 효과를 기대할 수도 있습니다.
| 구분 | 상속세 | 증여세 |
|---|---|---|
| 발생 시점 | 사망 후 | 생전 (살아있는 동안) |
| 납세 의무자 | 상속인 (받는 사람) | 수증자 (받는 사람) |
| 세율 | 동일 (10%~50% 누진세율) | 동일 (10%~50% 누진세율) |
| 주요 공제 | 일괄공제 5억 + 배우자 최대 30억 | 관계별 공제 (배우자 6억, 자녀 5,000만 원 등) |
| 신고 기한 | 사망일 기준 6개월 이내 | 증여일 기준 3개월 이내 |
| 시점 선택 | 불가 (사망 시 자동 발생) | 가능 (원하는 시점 선택) |
| 취득세 | 낮음 (0.8%~2.8%) | 높음 (3.5%~최대 12%) |
상속세와 증여세는 동일한 세율 표를 사용하지만, 최종 납부세액에서는 크게 차이가 날 수 있습니다. 그 이유는 공제 항목이 다르기 때문입니다.
상속세는 기본적으로 일괄공제 5억 원이 적용되고, 배우자가 있으면 최대 30억 원까지 추가 공제가 가능합니다. 이 때문에 배우자가 생존해 있는 상태에서 아파트를 상속받는 경우, 세금이 0원이 되는 경우도 드물지 않습니다.
증여세는 공제 한도가 관계에 따라 정해져 있습니다. 부모에게 받으면 10년간 5,000만 원, 배우자에게 받으면 6억 원까지 공제됩니다. 공제를 넘는 금액에는 바로 세율이 적용됩니다.
결국 공제를 얼마나 활용하느냐가 실제 납부 세액을 결정하는 핵심입니다.
계산 방법
상속세와 증여세를 각각 계산하는 방법을 설명해 드리겠습니다.
상속세 계산 방법
상속세는 단순하게 아파트 가격에 세율을 곱하는 것은 아닙니다. 여러 단계를 거쳐 계산되기 때문에 구조를 이해하면 훨씬 쉽습니다.
1️⃣ 가장 먼저 과세가액(세금 부과 기준금액, 아파트 평가액)을 산정해야 합니다.
| 평가 방법 | 설명 |
|---|---|
| 시가(時價) 우선 | 사망일 전후 6개월 내 매매·감정·경매 사례가 있으면 그 금액 사용 |
| 유사매매사례가액 | 같은 단지·유사 면적·비슷한 층수의 최근 거래가 |
| 기준시가 | 국토부 공동주택 공시가격 (시가 사례가 없을 때 사용) |
국세청은 상속 개시일(사망일) 기준으로 전후 6개월 이내의 매매, 감정, 경매 사례가 있으면, 그 금액을 시가로 봅니다. 같은 단지 내 유사한 평형의 거래 사례도 포함됩니다. 이 기간 내에 시가 사례가 전혀 없을 때만 공동주택 공시가격을 사용합니다.
따라서 거래가 활발한 단지일수록 공시가격 대신 실거래가 기준이 적용될 가능성이 높습니다.
2️⃣ 과세표준을 산출해야 합니다. 과세표준은 아파트 평가액에서 각종 공제 항목을 빼고 난 금액을 말합니다.
- 과세표준 = 아파트 평가액 – 공과금·장례비·채무 (공제) – 기초공제·인적공제 또는 일괄공제 – 배우자 공제 (해당 시) – 금융 재산 공제 등 기타 공제
주요 공제 항목들은 아래 표에서 확인할 수 있습니다.
| 공제 종류 | 금액 | 조건 |
|---|---|---|
| 일괄공제 | 5억 원 | 가장 많이 사용 (기초+인적공제 합산보다 클 때 선택) |
| 배우자 공제 | 최소 5억 ~ 최대 30억 원 | 배우자 생존 시 |
| 기초공제 | 2억 원 | 기본 공제 |
| 자녀 인적공제 | 1인당 5,000만 원 | 자녀 수만큼 |
| 장례비 | 최대 1,500만 원 | 영수증 불필요 (500만 원 초과분은 증빙 필요) |
3️⃣ 과세표준에 따라 아래 누진세율4을 적용합니다.
☑️ 상속세 산출세액 = (과세표준 × 해당 세율) - 누진공제액
상속세 세율은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | – |
| 1억 초과 ~ 5억 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 초과 ~ 10억 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 초과 ~ 30억 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
4️⃣ 마지막으로 상속세 산출세액에 세액공제를 적용하면, 최종 납부세액을 계산할 수 있습니다.
신고세액공제는 신고 기한 내(사망 후 6개월) 신고하면 3% 공제를 받을 수 있습니다. 또한, 세대생략 할증의 경우에는 자녀를 건너뛰고 손자, 손녀에게 상속하면 30% 할증이 될 수 있으니 주의해야 합니다.
증여세 계산 방법
증여세는 살아있는 동안 재산을 무상으로 넘길 때 내는 세금입니다. 상속세와 구조는 비슷하지만, 공제 항목과 세율 적용 방식에 차이가 있습니다.
1️⃣ 아파트 평가액을 산정해야 합니다. 이 단계에서는 상속세와 동일하게 시가 우선 원칙을 적용합니다.
| 평가 방법 | 설명 |
|---|---|
| 시가 우선 | 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 내 매매·감정·경매 사례가 있으면 그 금액 사용 |
| 유사매매사례가액 | 같은 단지·유사 면적·비슷한 층수의 최근 거래가 |
| 기준시가 | 국토부 공동주택 공시가격 (시가 사례가 없을 때 사용) |
다만, 상속은 사망일 전후 6개월이지만, 증여는 증여일 전 6개월, 후 3개월로 기간에 차이가 있습니다.
2️⃣ 증여세는 누가 주느냐(증여자)에 따라 공제 금액이 달라집니다.
| 증여자 | 공제 한도 | 적용 기간 |
|---|---|---|
| 배우자 | 6억 원 | 10년 간 합산 |
| 직계존속(부모·조부모) | 5,000만 원 | |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2,000만 원 | |
| 직계비속(자녀·손자녀) | 5,000만 원 | |
| 기타 친족 (형제·사위·며느리 등) | 1,000만 원 |
3️⃣ 이제 과세표준을 산출해야 합니다.
☑️ 증여세 과세표준 = 아파트 평가액 - 증여재산공제 - 채무인수액(있는 경우)
채무인수는 아파트에 담보대출이 있을 때, 그 대출까지 함께 넘기는 것을 말합니다. 이 부분은 증여금액에서 제외됩니다. 다만, 부담부증여5라고 해서 양도소득세가 별도로 발생할 수 있습니다.
4️⃣ 증여세 과세표준에 증여세 세율을 적용해서 산출세액을 계산합니다.
증여세 세율은 상속세와 동일한 누진세율을 적용합니다.
☑️ 증여세 산출세액 = (과세표준 × 해당 세율) - 누진공제액
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | – |
| 1억 초과 ~ 5억 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 초과 ~ 10억 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 초과 ~ 30억 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
5️⃣ 마지막으로 세액공제 및 할증을 적용해야 합니다.
공제 항목에는 신고세액공제와 납부세액공제가 있습니다.
- 신고세액공제: 신고 기한 내(증여일로부터 3개월) 신고 시 3% 공제
- 납부세액공제: 10년 내 동일인에게 재차 증여 시, 이전에 낸 세금 공제
할증 항목에는 세대생략 할증과 미성년자 세대생략 할증이 있습니다.
- 세대생략 할증: 자녀를 건너뛰고 손자·손녀에게 증여 시 30% 할증
- 미성년자 세대생략 할증: 미성년 손자·손녀에게 증여 시 40% 할증
상속세 계산 방법과 증여세 계산 방법을 설명해 드렸습니다. 상속세와 증여세 면제한도 글도 참고하시기 바랍니다.
증여와 상속 뭐가 유리할까?
| 비교 항목 | 증여세 | 상속세 |
|---|---|---|
| 시점 | 생전 | 사망 후 |
| 주요 공제 | 관계별 공제 (최대 6억) | 일괄공제 5억 + 배우자 공제 최대 30억 |
| 평가 기준 시점 | 증여일 기준 | 사망일 기준 |
| 분산 가능 여부 | 10년 단위 분산 가능 ✅ | 불가 |
| 절세 포인트 | 미리 나눠서 줄수록 유리 | 공제 항목 최대 활용 |
절세 입장에서 보면, 아파트 가격이 오르기 전에 10년 주기로 나눠서 증여하면 세금을 줄일 수 있습니다.
위 아파트 상속세 및 증여세 계산기에서는 일괄공제(5억) 기준의 간이 추정 값을 제공합니다. 실제 세액과는 차이가 발생할 수 있으며, 아래 상황에 해당한다면, 반드시 세무사와 상담해서 정확한 아파트 상속세를 계산해 보시기 바랍니다.
- 상속·증여 재산이 아파트 외에 금융 재산, 토지, 사업체 등이 함께 있는 경우
- 10년 내에 동일인으로부터 이미 증여를 받은 이력이 있는 경우
- 부담부증여를 검토 중인 경우
- 세대생략 증여·상속을 계획하고 있는 경우
- 상속인 간 분쟁이 예상되는 경우
이상으로 아파트 상속세와 증여세 예상 세액을 계산해 볼 수 있는 아파트 증여세 및 상속세 계산기를 제공해 드렸습니다. 추가적으로 알아야 할 내용은 아파트 상속세 및 증여세 FAQ에서 확인해 보시기 바랍니다.
아파트 상속세 및 증여세 FAQ
Q1. 공시가격으로 증여세, 상속세를 계산하면 안 되나요?
A1. 공시가격으로 계산하면 실제보다 세금이 낮게 나옵니다. 국세청은 시가를 우선 적용하기 때문에, 인근에 거래 사례가 있다면 그 금액으로 세금이 부과됩니다.
따라서 계산기를 사용해서 최대한 현재 시세에 가까운 금액을 입력하는 것이 예상 세액을 계산해 보기 적합합니다.
Q2. 아파트에 대출이 있는데, 어떻게 되나요?
A2. 상속과 증여에 각각 아래와 같이 적용됩니다.
상속의 경우 주택담보대출은 채무 공제 항목으로 과세표준에서 차감됩니다.
증여의 경우 부담부증여 방식으로 사용하면 대출액만큼 증여재산에서 빠지지만, 증여자에게 양도소득세가 발생하기 때문에 전문가와 상담이 필요합니다.
Q3. 손자에게 바로 물려줄 수도 있나요?
A3. 가능합니다. 다만, 세대를 건너뛰는 세대생략 상속, 증여에 해당하면 산출세액에 30% 할증이 붙습니다. 미성년 손자∙손녀의 경우에는 40%까지 올라갑니다.
제공해 드린 아파트 상속세 및 증여세 계산기에서는 “세대생략” 항목을 체크하면, 할증이 자동으로 반영됩니다.
Q4. 형제끼리 상속받으면 공제가 어떻게 되나요?
A4. 형제는 직계비속이 아닌 방계혈족으로 피상속인에게 직계 자녀∙배우자가 없는 경우에만 상속인이 됩니다. 이 경우 인적공제는 1인당 5,000만 원이 아닌 별도 기준이 적용되며, 상황이 복잡한 만큼 세무사 상담을 권장합니다.
최신 글
- 상속: 사람이 죽으면 그 재산(부동산, 예금, 주식 등)이 자동으로 가족에게 이전되는 것. 유언이 없으면 민법이 정한 순서대로 배분됩니다. ↩︎
- 증여: 살아있는 동안 재산을 다른 사람에게 무상으로 넘기는 행위. “그냥 준다”는 뜻이지만, 세법상 세금이 부과됩니다. ↩︎
- 수증자: 증여를 받는 사람.(“수”는 받을 수(受), “증”은 줄 증(贈)) ↩︎
- 누진세율: 금액이 커질수록 더 높은 세율을 적용하는 방식. 예를 들어 10억이면 10억 전체에 30%가 아니라, 구간별로 나눠서 계산합니다. ↩︎
- 부담부증여: 빚이 있는 재산을 줄 때, 그 빚도 함께 떠넘기는 방식의 증여 ↩︎
