깡통 전세 등의 전세보증금 피해를 예방하기 위한 수단 중 하나는 전세권을 설정하는 방법이 있습니다. 전세권 설정을 통해 임차인은 보증금을 적극적으로 회수할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세권 설정이란 무엇인지 그리고 법적 효력은 무엇이 있는지 알아보고, 전세권 설정 및 해지 비용에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.
목차
전세권 설정이란
전세권 설정이란 임대인과 임차인이 전세 임대차 계약에 합의한 내용에 따라 계약 기간이 종료되었을 때, 전세 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 등기부등본에 등기하는 것을 말합니다.
소유자는 부동산 거래나 금융기관에서 주택담보대출을 실행하는 등을 하기 위해서는 기본적으로 등기부등본을 제출해야 합니다. 이때, 등기부등본에 전세권 설정이 되어 있다면 집주인이 바뀌거나 경매 또는 공매에 넘어가더라도 임차인의 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 돌려받을 수 있게 됩니다.
또한, 전세권 설정은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 직접 경매에 넘길 수 있기 때문에 확정일자와 주택의 인도 및 전입신고했을 때 받을 수 있는 대항력과 우선변제권과 차이가 있습니다.
전세권 설정 법적 효력
전세권 설정으로 임차인이 얻을 수 있는 법적 효력은 다음과 같습니다.
- 대항력
- 우선변제권
- 경매 신청 권리(전세금 반환 청구 소송 없이 경매 가능)
- 임대인의 동의 없이 전세권 양도 및 전전세 가능
4가지 전세권 설정 법적 효력에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
대항력
가장 먼저 대항력이라는 것은 임차한 주택의 소유권이 이전되어 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임대차 계약서의 내용을 바탕으로 전세권을 주장할 수 있습니다. 쉽게 말하면 전세권 설정으로 계약 기간 동안 거주할 수 있는 권리와 전세 보증금을 새로운 집주인으로부터 돌려받을 수 있는 권리를 유지할 수 있습니다.
주택임대차보호법에서 의미하는 대항력과 유사한 권리이지만, 전세권 설정으로 대항력이 발생하기 위해서는 등기부등본에 등기를 한 시점부터 발생하기 때문에 법적 효력의 발생 기준에 차이가 있습니다.
우선변제권
우선변제권은 임차주택이 공·경매로 넘어갔을 경우 다른 채권자들보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
기본적으로 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항에 따르면 임차인이 주택의 인도(이사)와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대해서 대항력이 발생합니다. 또한, 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항에 따라 확정일자를 갖춘 임차인은 공공·경매에 넘어간 임차주택의 환가 대금에서 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.
주택임대차보호법에서 말하는 우선변제권과 전세권 설정으로 발생하는 우선변제권에는 법적 효력이 발생하는 시점에 차이가 있습니다.
주택임대차보호법에서는 확정일자 > 이사 > 전입신고 절차를 모두 마무리해야 하지만, 전세권 설정의 경우에는 등기소에서 전세권 설정 등기를 마치고, 등기부등본에 전세권이 명시되면 우선변제권 법적 효력을 가지게 됩니다.
경매 신청 권리
일반적으로 주택임대차보호법에 따라 보증금을 지키기 위해 확정일자, 주택의 인도, 전입신고를 마친 임차인은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우 전세금 반환 청구 소송을 통해 집행권원을 얻어야만 경매를 신청할 수 있습니다.
하지만, 전세권 설정은 법원의 별도 소송 절차 없이 즉시 경매를 신청할 수 있습니다. 따라서 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 법원에 경매를 신청할 수 있는 권리를 바로 경매 신청 권리라고 합니다.
보증금 반환 문제가 발생할 것에 대비해서 임차인이 적극적으로 보증금을 회수할 수 있도록 하는 강력한 수단이 바로 전세권 설정입니다.
임대인의 동의 없는 전세권 양도 및 전전세
민법 306조(전세권의 양도, 임대 등)에 따르면 전세권 설정을 한 임차인은 임대인의 동의를 받지 않더라도 전세권을 양도하거나 전전세를 놓을 수 있습니다. 다만, 설정 행위로 전세권 양도 및 전전세를 금지한 경우에는 불가능합니다.
전세권 양도란 전세권을 설정한 임차인이 다른 사람에게 전세권을 완전히 넘기는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 전세 계약자가 변경되는 것을 말합니다. 전세권을 양도받은 사람은 기존 전세권자의 권리와 의무를 그대로 승계받을 수 있으며, 계약서의 남은 기간 동안 주택을 사용하고, 계약이 종료되었을 때 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
전전세란 전세권자가 자신이 가진 범위 내에서 다른 제삼자에게 전세를 주는 것을 의미합니다. 쉽게 말하면 임차인이 다른 임차인을 구해 전세를 놓는 것으로 전대차와 유사하지만 전세권을 가지고 있다는 점에서 차이가 있습니다. 전전세 계약을 한 새로운 전세권자는 기존 전세권자와의 계약에 따라 부동산을 사용하고 계약이 종료되면, 기존 전세권자로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.
따라서 전세권 설정을 한 임차인은 집주인의 동의 없이 전세권을 처분할 수 있는 권리와 다른 사람에게 전세를 다시 놓을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 단, 전세권 설정 계약서에 설정행위로 이를 금지하지 않았을 때에만 가능합니다.
또한, 전전세의 경우에는 원래 전세권의 범위 이내인 건물의 면적과 기간에 대해서만 가능합니다.
전세권 설정 비용
전세권 설정 비용에는 등록면허세, 지방교육세, 등기 신청 수수료, 법무사 수수료가 필요합니다. 전세권 설정 비용을 항목별로 구분해서 살펴보면 다음과 같습니다.
- 등록면허세 : 전세 보증금의 0.2%
- 지방교육세 : 등록면허세의 20%
- 등기 신청 수수료 : 등기소 방문 신청 시 15,000원(전자신청 시 할인 가능)
- 법무사 수수료 : 약 20~50만 원
전세보증금 2억 원인 주택에 전세권 설정을 했다고 가정하면, 등록면허세 40만 원, 지방교육세 8만 원과 등기 수수료 15,000원 그리고 법무사 수수료가 필요합니다. 정리하면 전세금 2억 원 주택의 전세권 설정 비용은 49만 5천 원에 법무사 수수료가 별도로 필요합니다.
법무사 수수료의 경우에는 전세 보증금 금액이 높을수록 수수료가 높아질 수 있으며, 지역이나 법무사 사무소에 따라 가격에 차이가 있을 수 있습니다.
전세권 설정 해지 비용
전세권 설정은 권리를 얻음으로써 이익을 보는 임차인이 설정하고, 전세권 설정 비용을 부담하는 것이 일반적입니다. 전세 계약이 만료되어서 전세권 설정과 마찬가지로 해지할 때도 임차인 또는 임대인이 단독으로 진행할 수 없으며 함께 협력하여 전세권 설정을 해지할 수 있습니다.
전세권 설정 해지(전세권 말소등기) 비용은 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원, 등기소 방문 신청 수수료 3,000원이 필요하여 10,200원의 비용이 필요합니다. 다만 법무사 사무소를 이용하는 경우 법무사 수수료가 추가로 필요할 수 있습니다.
전세권 설정 해지 신청 시에는 임대인과 임차인이 각각 다음과 같은 준비물을 필요로 합니다.
- 임대인 준비물 : 등기필증(등기권리증) 원본, 인감도장, 인감증명서, 신분증, 대리인이 신청하는 경우 위임장
- 임차인 준비물 : 전세권 해지 증서, 주민등록초본(또는 등본), 신분증, 도장
그리고 임대인과 임차인이 모두 전세권 말소등기 신청서, 등록면허세 납부 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 해지증서 사본 등이 필요할 수 있습니다.
전세권 설정 및 해지 비용을 줄이기 위해서는 셀프 전세권 설정을 신청할 수도 있습니다.
전세권 설정을 임차인과 임대인이 합의를 했더라도 계약서를 작성할 때, 특약 사항에 전세권 설정에 동의한다는 내용을 기재하는 것이 중요합니다. 구두 상으로 전세권 설정에 동의했더라도 추후 잔금을 치르고 전세권 설정을 거부할 수도 있기 때문에 추가적인 분쟁이 발생하지 않도록 임대차 계약서에 명시하도록 하는 것이 좋습니다.
전세권 설정 FAQ
Q1. 전세권 설정과 확정일자는 어떤 차이가 있나요?
A1. 확정일자는 임대차 계약서에 존재한다는 사실을 증명할 수 있는 제도이지만, 전세권 설정은 등기부등본에 임차인의 권리를 명시할 수 있는 제도로서 확정일자보다 더 강력한 법적 효력을 가집니다.
Q2. 셀프 전세권 설정 방법은 어떻게 되나요?
A2. 셀프 전세권 설정을 위해서 준비물을 가지고 관할 시/군/구청에 방문해서 등록세와 지방교육세를 납부합니다. 준비한 서류를 가지고 등기소에 방문해서 전세권 설정 등기를 신청합니다. 등기소에 서류를 제출하면, 약 1주일 후에 등기부등본에 전세권 설정이 완료된 것을 확인할 수 있습니다.
- 준비물 : 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록초본(주소 변동사항 포함), 등기필증, 전세권설정 등기신청서, 전세권설정 계약서, 임대차계약서 등
Q3. 전세권 설정은 꼭 해야 하나요?
A3. 전세권 설정은 선택 사항입니다. 임차인이 전세 보증금을 좀 더 강력하게 보호하기 위한 수단일 뿐입니다. 따라서 확정일자만으로는 보증금을 지킬 수 있는 수단으로 부족하기 때문에 주택의 인도(이사)와 전입신고를 하기 전에 전세권 설정을 통해 보증금을 지킬 수 있는 법적 효력을 얻을 수 있습니다.
Q4. 전세권 설정은 언제 하는 것이 가장 좋나요?
A4. 전세권 설정은 전세 계약을 체결하고, 전세금을 지급한 직후에 하는 것이 가장 안전합니다. 전세 계약 당일 모든 절차를 진행하는 것이 좋지만, 최대한 빨리 진행하는 것이 좋습니다.
만약 전세금 지급 날짜와 전세권 설정 날짜 사이에 다른 권리관계가 발생하면 전세권의 순위가 뒤로 밀려서 선순위 임차권에서 후순위 임차권으로 불리해질 수 있습니다.
Q5. 전세권 설정 비용은 누가 부담해야 하나요?
A5. 전세권 설정 비용을 부담해야 하는 사람은 법적으로 명확하게 규정하고 있지 않습니다. 따라서 임차인과 임대인이 협의하여 비용을 결정해야 합니다. 다만, 일반적으로는 임차인이 전세권 설정을 요구하면서 비용도 함께 부담하는 경우가 많습니다. 하지만 전세권 설정 계약 조건에 따라 임대인이 부담하거나 절반씩 나누어 부담하는 경우도 있습니다.
Q6. 전세권 설정 기간은 어떻게 되나요? 자동으로 연장되는 방식인가요?
A6. 전설권 설정 기간은 임대인과 임차인이 합의하여 정하며, 민법에 따라 최대 10년을 초과할 수 없습니다. 다만, 전세 계약 기간이 만료되더라도 전세권은 자동으로 소멸하지 않습니다. 따라서 전세 계약 기간이 만료, 갱신, 해지 등의 사유가 발생한 경우에는 전세권 변경 또는 해지 등기를 신청해야 합니다.
Q7. 전세권을 설정한 다음 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
A7. 전세권은 물권이기 때문에 소유권이 다른 사람에게 넘어가더라도 전세권의 효력에는 영향을 미치지 않습니다. 따라서 새로운 집주인은 기존 전세 계약서의 내용을 그대로 승계하며, 임차인은 전세 계약 기간 동안 전세권을 주장하여 보장받을 수 있습니다.
Q8. 전세권 설정 해지(전세권 말소등기) 시 임대인이 협조하지 않을 때는 어떻게 해야 하나요?
A8. 임대인이 정당한 사유 없이 전세권 해지에 협조하지 않을 경우, 임차인은 법원에 전세권 말소등기 청구 소송을 제기를 신청해야 합니다. 법원의 판결을 받으면 임대인이 협조하지 않더라도 강제적으로 전세권을 말소할 수 있습니다.
Q9. 전세권 설정을 해지한 다음에도 등기부등본에 기록이 남아 있나요?
A9. 전세권 말소등기를 신청하면, 등기부등본에는 전세권 설정 기록이 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 등기부등본을 발급받을 때, “말소사항포함”으로 발급받아야만 표시됩니다.
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