전세 계약이 끝날 무렵, 집주인에게 월세로 전환하자는 요청을 받았거나 반대로 집주인 입장에서 적정 월세가 얼마인지 몰라 막막한 순간이 있을 수 있습니다. 이때 반드시 알아야 할 개념이 바로 전월세 전환율입니다. 이번 글에서는 전월세 전환율 계산기를 사용해서 월세를 전세로, 전세를 월세로 전환한 금액을 계산할 수 있도록 제공하고, 전월세 전환율의 의미부터 법정 기준, 계산 공식 등을 정리해 드리도록 하겠습니다.
전월세 전환율 계산기
계산기 사용법
위 계산기에 금액을 입력하면, 전세↔월세를 즉시 환산할 수 있습니다. 계산기를 사용하는 방법을 3단계로 나누어 볼 수 있습니다.
- 상단 탭에서 계산 방향 선택(전세→월세 또는 월세→전세)
- 보증금, 전환율 입력
- [계산하기] 버튼을 누르면, 적정 월세 또는 환산 보증금 계산 완료
계산 결과에서 나온 금액은 법정 전환율 기준의 적정 값입니다. 실제 시장에서는 지역과 주택의 유형, 수요와 공급에 따라 이보다 높거나 낮게 형성될 수 있습니다. 계산 결과보다 집주인이 요구하는 월세가 현저하게 높다면, 전환율이 법정 상한을 넘지 않는지 미리 확인해 보시기 바랍니다.
전월세 전환율이란?
전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로, 또는 월세를 전세로 환산할 때 적용하는 비율을 말합니다. 쉽게 말하면, “전세 보증금 얼마가 월세 얼마와 같은가?”를 계산하는 기준 척도입니다.
예를 들어, 전환율이 연 4.5% 라면, 전세보증금 1억 원을 월세로 바꿀 경우 월 37만 5천 원을 받는 것이 적정하다는 의미입니다.
세입자 입장에서는 전월세 전환율이 내가 내고 있는 월세가 적정한지를 판단하는 기준이 될 수 있습니다. 집주인이 요구하는 월세가 법정 전환율보다 높다면, 세입자는 이를 근거로 협상하거나 법적 이의를 제기1할 수 있습니다. 전환율을 정확하게 모른다면, 보증금 대비 높은 수준의 월세를 수년간 납부해야 하는 상황이 생길 수 있으므로, 계약 전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
집주인 입장에서 전월세 전환율은 얼마의 월세를 받아야 전세와 동일한 수익이 나는지를 계산할 수 있는 기준이 됩니다. 전세로 보증금을 받아 예금을 넣어두는 것과 월세를 받는 것 중 어느 쪽이 더 유리한지를 수익률 관점에서 비교할 수도 있습니다. 집주인에게는 법정 전환율 범위 내에서 최대 수익을 확보하는 것이 중요합니다.
법정 전월세 전환율 기준
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) 제2항에 따라 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율이 바로 법정 전월세 전환율입니다.
☑️ 법정 전월세 전환율 기준 = 한국은행 기준 금리(%) + 대통령령으로 정하는 이율(2%)
대통령령으로 정하는 이율은 연 2%입니다. 한국은행 기준 금리는 한국은행 금융통화위원회에서 물가와 경제 상황을 종합적으로 고려해서 연 8회 기준 금리를 결정합니다. 따라서 인상, 인하, 동결 등의 결정을 내리기 때문에 시점에 따라 한국은행 기준 금리는 달라질 수 있습니다.
2025년 5월 29일, 2.75%에서 2.50%로 기준 금리를 인하한 이후 2026년 3월 25일까지 2.50%로 기준금리를 동결하고 있습니다.
따라서 현재 시점의 법정 전월세 전환율은 4.50%(2.50% + 2.0%)입니다. 여기서 연 4.50%는 상한 기준이기 때문에 그 이상을 넘어서는 안됩니다. 다만, 1가지 기준이 더 있습니다. 아래 2가지 법정 전월세 전환율 중 더 낮은 비율을 상한으로 적용하도록 규정하고 있습니다.
- 대통령령으로 정하는 비율: 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율(2%): 현재 4.5%
위 두 값 중에서 낮은 4.5%가 현재 시점의 법정 전환율 상한이 됩니다.
현재 시점의 한국은행 기준 금리는 한국은행 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
법정 전환율을 초과하면?
앞서 설명한 법정 전월세 전환율은 “상한 기준”입니다. 만약 법정 전환율을 초과한 전환율로 계약했다면, 이는 법적으로 무효가 됩니다.
다만, 기존 계약이 전부 무효가 되는 것은 아니고, 초과된 월세 부분만 무효가 되는 방식입니다. 세입자는 초과 납부한 금액에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있으며, 초과 요구 시 협상에서 이를 근거로 활용할 수 있습니다.
전월세 전환율 계산 공식
전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때는 아래 공식을 사용합니다.
☑️ 월세(전세 → 월세 전환 공식) = (전세보증금 - 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
위 계산 공식에서 월세 보증금이란 월세로 전환한 뒤에도 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 말합니다. 전세를 완전히 월세로 전환하면, 월세 보증금은 0원이 됩니다.
반대로 현재 월세 조건을 전세 보증금으로 환산할 때는 아래 공식을 사용합니다.
☑️ 환산 전세금(월세 → 전세 전환 공식) = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
이상으로 전월세 전환율 계산기를 제공하고, 계산기 사용법 그리고 전월세 전환율 개념부터 법정 전월세 전환율 기준, 공식에 대해 모두 설명해 드렸습니다.
핵심 내용을 정리하면, 3가지로 설명할 수 있습니다.
1️⃣ 법정 전환율 상한은 연 4.5%(2026년 3월 기준),
2️⃣ 법정 전환율을 초과하는 계약은 초과분에 대해 무효
3️⃣ 세입자는 적정 월세를 계산해서 협상에 활용하고, 집주인은 보증금과 월세를 비교해 더 높은 수익률을 결정
다만, 1가지 주의해야 할 점은 한국은행 기준금리 변동에 따라 법정 전환율도 함께 바뀌기 때문에 계약을 갱신하거나 시기에 따라 “전환율”에 전환율 값을 입력해서 계산해야 합니다.
FAQ
Q1. 전환율 상한선을 초과하는 금액을 집주인이 요구하면 어떻게 해야 하나요?
A1. 초과 부분은 법적으로 무효입니다. 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)의 2에 따라 세입자는 초과 납부액을 돌려받을 권리가 있습니다.
우선 법정 기준율을 근거로 집주인과 협상을 시도하고, 합의를 이루지 못했다면 임대차 분쟁 조정위원회에 무료로 조정을 신청할 수 있습니다.
Q2. 반전세(보증부 월세)에도 동일한 기준을 적용하나요?
A2. 네. 적용됩니다. 반전세는 일정 보증금과 월세를 함께 내는 형태로, 기존 전세보증금 중 일부를 낮추는 대신 월세를 받는 방식입니다.
이때 낮아진 보증금 차액에 대해 전월세 전환율이 그대로 적용됩니다. 안내해 드린 전월세 전환율 계산기의 월세 보증금 항목에 전환 후 돌려받을 보증금을 입력하면 정확하게 계산할 수 있습니다.
Q3. 전환율 계산 시, 부가세도 포함하나요?
A3. 주택 임대차는 부가가치세 면세 대상이기 때문에 전월세 전환율 계산 시 별도의 부가세를 포함하지 않습니다. 상가 임대차는 별도 규정이 적용되기 때문에, 제공해 드린 계산기는 주택 임대차 전용으로 활용하시기 바랍니다.
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- 법적 이의 제기 및 대응: 협상 단계에서는 법정 전환율(은행연합회 공시 기준금리 + 2.0%)을 직접 제시해서 월세 감액을 정중하게 요청할 수 있습니다. 만약 집주인과 협상이 되지 않는다면, ‘주택임대차 분쟁조정위원회’를 통해 조정을 신청할 수 있습니다. 이러면, 법원까지 가지 않더라도 공신력 있는 중재안을 받을 수 있습니다. 만약 이미 법정 전환율을 초과하는 월세를 냈다면, 법적으로는 그 초과분에 대해 부당이득 반환 청구도 가능합니다. 법에서는 초과 지급된 임대료의 반환을 명시하고 있습니다. ↩︎