종합부동산세 주택 수 산정 제외 신청 방법을 통해 종합부동산세 납세의무자가 특정한 주택을 보유하고 있다면, 주택 수 산정에서 제외 신청을 하여 낮은 세율을 적용받거나 세액공제 혜택, 과세표준에 최대 공제를 받아 종부세 부담을 줄일 수 있습니다. 주택 수 산정 제외 신청은 누가 하는지 어떤 혜택을 받을 수 있는지 함께 설명해 드리겠습니다.
주택 수 산정 제외 신청은 누가하나요?
주택 수 산정 제외 신청은 ‘1세대 1주택자 판단 시’, ‘세율 적용 시’ 2가지 유형으로 나누어질 수 있습니다.
- 1세대 1주택자 판단 시: 종합부동산세 과세대상 주택 수에서 특정 주택을 제외하여 세액공제를 받기 위해 주택 수 산정 제외 신청.
- 세율 적용 시: 종합부동산세 과세 대상 주택 수에서 특정 주택을 제외하여 낮은 세율을 적용받기 위해 신청.
주택 수 제외 기준에서 설명해 드린 적이 있지만, 각각 어떤 주택을 소유하고 있을 때, 제외 신청을 해야 하는지 그리고 어떤 혜택을 받을 수 있는지 설명해 드리도록 하겠습니다.
1세대 1주택자 판단 시
1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청은 종합부동산세법 제8조(과세표준) 제4항(2호~4호)에 따라 3가지의 경우에 신청합니다.
1️⃣ 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우
다만, 1세대 1주택자가 주택을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 대체 취득했을 때는 종합부동산세법 시행령 제4조의 2(1세대 1주택자의 범위) 제1항에 해당해야 하며, 그 기준은 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 경과하지 않아야 합니다.
쉽게 말해 3년 이내에만 1세대 1주택자 판단을 위해 주택 수 산정 제외 신청을 할 수 있습니다.
2️⃣ 1주택과 상속받은 주택을 함께 소유하고 있는 경우
상속 주택의 경우에는 종부세 시행령 제4조의 2(1세대 1주택자의 범위) 제2항에 따라 과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우, 지분율이 40% 이하인 주택, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하인 주택 조건 중 1가지 이상 해당되어야 합니다.
3️⃣ 1주택과 지방 저가주택을 함께 소유하고 있는 경우
지방 저가주택은 종부세 시행령 제4조의 2(1세대 1주택자의 범위) 제3항에 따라 주택의 소재지가 수도권 밖 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아니거나 수도권 외 지역의 광역시에 소속된 군 또는 세종시의 읍·면, 서울 외 수도권 인구감소지역에 있으며, 공시가격이 4억 원 이하인 주택을 말합니다.
조세특례제한법 시행령 제68조의 2(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례)와 동법 시행령 제98조의 8(수도권 밖의 지역에 있는 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례) 따라 대상자가 1세대 1주택자 판단을 위해 주택 수 산정 제외 신청하면, 기본공제액 확대, 낮은 종부세 세율 적용, 세액공제 혜택(최대 80%)을 받을 수 있습니다.
- 기본공제액: 1세대 1주택자는 12억 원 공제.
- 종부세 세율: 1세대 1주택자는 2주택 이하 종부세 세율 적용.
- 세액공제: 1세대 1주택자만 받을 수 있는 연령공제와 보유기간 공제를 중복 적용받아 최대 80%까지 세액공제 가능.
1세대 1주택자 판정 시 주택 수 산정 제외 신청은 누가 해야 하는지 그리고 어떤 혜택을 받을 수 있는지 알아보았으니 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.
세율 적용 시
종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) 제4항 및 종합부동산세법 시행령 제4조의 3(주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산) 제4항에 따라 아래 3가지의 경우 신청합니다.
1️⃣ 상속을 원인으로 취득한 주택
상속을 받은 날로부터 5년 이내이거나 지분율이 40% 이하 또는 지분율의 공시가격이 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하인 경우에는 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청을 할 수 있습니다.
2️⃣ 무허가 주택의 부속토지
만약 토지의 소유권이나 지상권 등의 토지를 사용할 수 없는 자가 건축법 등에 따라 허가나 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택의 부속토지라면, 주택 수 산정 제외 신청을 할 수 있습니다.
3️⃣ 소형 신축주택 또는 준공 후 미분양 주택
전용면적이 60㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하), 2024년 1월 1일부터 2027년 12월 31일까지 준공, 아파트 이외에 주택 그리고 종부세 시행규칙 제4조의 8의 요건을 모두 갖춘 소형 신축주택은 주택 수 산정 제외 신청 대상 주택에 해당합니다.
미분양 주택은 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하, 수도권 외 지역 그리고 종부세 시행규칙 제4조의 8의 요건을 모두 갖추고 있어야 합니다.
위 3가지 주택에 해당하는 주택을 보유하고 있다면, 세율 조정 시 주택 수 산정 제외 신청을 통해 종합부동산세 2주택 이하 세율을 적용받아 종합부동산세를 줄일 수 있습니다.
종합부동산세 주택 수 산정 제외 신청 방법
종합부동산세 주택 수 산정 제외 신청은 관할 세무서에 방문하거나 국세청 홈택스에서 전자 신고(인터넷, 모바일)를 할 수도 있습니다.
국세청 홈택스에서는 로그인하면, 간편하게 주택 수 산정 제외 신청을 할 수 있습니다.
또한, 홈택스 홈페이지는 PC에서만 제외 신청을 할 수 있으며, 휴대폰을 사용해서 제외 신청하려면 손택스 앱을 이용하면 됩니다.
만약 관할 세무서에 방문해서 신청하려면, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서, 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서를 작성한 다음 주택 수 산정 제외 신청을 하려는 주택의 종류에 따라 제출 서류를 준비해서 방문해야 합니다.
- 1세대 1주택자 제출 서류: 상속재산 종류가 분양권 또는 조합원입주권인 경우 매매계약서(주택공급계약서 및 분양계약서 포함) 사본을 준비하고, 준공 후 미분양 주택인 경우 미분양주택 확인 날인을 받은 매매계약서 사본을 준비.
- 세율 적용 시 제출 서류: 매매계약서 사본(상속재산 종류가 분양권 또는 조합원입주권인 경우)을 준비.
이외에 건물등기사항증명서와 건축물대장의 경우 신청인이 발급받아갈 필요 없도록 담당 공무원이 직접 확인합니다.
각 신청서의 뒷면(2면)에는 작성 방법이 아주 상세하게 명시되어 있기 때문에 해당 내용을 살펴보고 각 양식에 맞는 내용을 기재하면 됩니다.
이상으로 종합부동산세 주택 수 산정 제외 신청 방법을 모두 설명해 드렸습니다. 주택 수 산정 제외 신청은 종합부동산세를 합법적으로 절세할 수 있는 방법입니다.
물론 특정 주택에 해당해야만 주택 수 산정에서 제외하도록 신청하여 절세할 수 있지만, 해당 주택이 대상이 맞는지 모르고 지나간다면 종부세 부담이 커질 수 있으니 꼭 제외 신청을 하시기 바랍니다.
FAQ(자주 묻는 질문)
Q1. 종합부동산세 주택 수 산정 제외 신청이란 무엇인가요?
A1. 종합부동산세 과세 대상 주택 수를 계산할 때, 일정 요건을 갖춘 주택을 합산 대상에서 제외해 달라고 국세청에 요청하는 절차를 말합니다. 주택 수가 줄어들면 종부세 세금 부담이 줄어들고, 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.
Q2. 이미 신고한 종부세에도 적용할 수 있나요?
A2. 신고 후라도 과세표준 확정 전(6월 1일 전) 신청 및 승인이 이루어지면 경정(세액 재산정)이 가능합니다. 다만, 경정신청 기한 내(신고한 다음 해 3월 말)에 신청해야 합니다.
Q3. 주택 수 제외 신청 후 주택을 매도하면 어떻게 되나요?
A3. 매도하면, 제외 신청 대상 주택에서 자동으로 제외되며, 이후 종부세 과세표준 계산 시 해당 주택이 제외됩니다.
Q4. 1세대 1주택자 판단 신청과 세율 적용 신청은 무슨 차이가 있나요?
A4. 아래와 같은 차이가 있습니다.
– 1세대 1주택자 판단 시(제24호서식): 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택 등 “특례주택”을 주택 수에서 빼서 귀 가구를 1세대 1주택으로 판정받기 위한 신청입니다. 판정이 되면 1주택 기본공제 12억 + 보유·연령 세액공제를 적용할 수 있습니다.
– 세율 적용 시(제27호서식): 상속주택·무허가주택의 부속토지·소형 신축주택·준공 후 미분양주택 등 “특례주택”을 주택 수에서 빼서 남은 주택 수가 2주택 이하가 되면 중과세율 대신 기본세율을 적용받도록 하는 신청입니다.
Q5. 주택 수 산정 제외 신청과 종합부동산세 합산배제 신청은 어떤 점이 다른 건가요?
A5. 합산배제 신청은 일정한 주택을 종부세 과세대상 자체에서 제외하여 비과세 혜택을 받기 때문에 해당 주택의 공시가격은 과세표준 합산에 아예 포함하지 않습니다.
주택 수 산정 제외 신청은 특정 주택을 주택 수 계산에서만 제외하기 때문에 기본공제, 세액공제, 세율 적용에서 혜택을 받을 수 있습니다.
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