종합부동산세 합산배제 대상 주택의 경우에는 합산배제 신청을 통해 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 종부세는 주택 수가 많으면 공제 금액이 줄어들고 높은 세율을 적용받기 때문에 종합부동산세 합산배제 신청 방법을 통해 종부세를 줄일 수 있는 방법을 설명해 드리겠습니다.
합산배제 신청이란?
합산배제 신청은 특정 요건을 만족하는 주택이나 토지를 종합부동산세 과세 대상에서 완전하게 제외하도록 국세청에 신고하는 절차를 말합니다.
주택 수에서 완전하게 제외하도록 합산배제 신청을 하면, 종합부동산세 비과세를 받을 수 있기 때문에 2주택자 이상의 다주택자라면 꼭 해야 하는 신고입니다.
주택 수가 종합부동산세에 미치는 영향
종합부동산세는 주택분과 토지분으로 구분하며, 주택 수와 직접적인 연관이 있는 주택분에 대해서 주택 수가 종합부동산세에 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.
종합부동산세법 제8조(과세표준)에 따라 1세대 1주택자는 12억 원을 공제받을 수 있습니다. 쉽게 말해 과세표준 산출 이전에 12억 원을 빼서 계산합니다. 그 외에 다주택자는 9억 원을 공제받을 수 있습니다.
☑️ 과세표준= (합산 공시가격 - 기본공제[12억 또는 9억]) × 공정시장가액비율[60%]
따라서 종부세 산정 기준이 되는 과세표준 금액이 줄어들게 됩니다.
종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)에 따르면, 주택에 대한 종합부동산세는 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당하는 세율을 적용해서 계산한다고 명시되어 있습니다. 쉽게 말하면, 주택 수가 많으면 과세표준액이 일정 금액 이상인 구간부터 더 많은 종부세가 부과됩니다.
| 과세표준 | 세율 | |
| 2주택 이하 소유 | 3주택 이상 소유 | |
| 3억 원 이하 | 0.5% | |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 150만 원 + 3억 원 초과 금액의 0.7% | |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 360만 원 + 6억 원 초과 금액의 1.0% | |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 960만 원 + 12억 원 초과 금액의 1.3% | 960만 원 + 12억 원 초과 금액의 2% |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 2,650만 원 + 25억 원 초과 금액의 1.5% | 3,650만 원 + 25억 원 초과 금액의 3.0% |
| 50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 | 6,400만 원 + 50억 원 초과 금액의 2.0% | 1억 1,060만 원 + 50억 원 초과 금액의 4.0% |
| 94억 원 초과 | 1억 5,200만 원 + 94억 원 초과 금액의 2.7% | 2억 8,660만 원 + 94억 원 초과 금액의 5.0% |
위 종합부동산세 주택 수 및 과세표준 구간별 세율표를 살펴보면, 1주택자와 2주택자의 경우에는 기본 세율을 적용하지만, 3주택자부터는 더 많은 세금이 중과됩니다.
다만, 과세표준 12억 원 이하까지는 동일한 세율을 적용하지만, 12억 원 초과하면 세율이 높아져서 급격하게 부담해야 하는 종부세가 늘어나는 것을 볼 수 있습니다.
합산배제 대상 주택
주택 수 제외 기준(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)에서 설명해 드린 적이 있는데, 모든 주택이 종합부동산세 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다.
합산배제 대상 주택은 임대주택, 사원용 주택, 상속주택, 무허가주택, 소형신축주택, 준공 후 미분양주택은 주택 수 산정에서 제외되기 때문에 합산배제 신청을 통해 중과세를 적용받지 않을 수 있습니다.
종합부동산세 합산배제 신청 방법
합산배제 신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 매년 신고 기간은 국세청 공고에서 확인할 수 있습니다. 합산배제 신청을 하지 않으면, 합산배제 대상의 주택이 종합부동산세 과세표준에 합산되어 공제금액도 낮아지고, 세율 구간이 높아져서 세액이 증가하게 됩니다.
만약 기간 내에 신청하지 못했다면, 종부세 신고기간인 매년 12월 1일부터 12월 16일까지 기한 후 신청 가능합니다. 다만, 정기고지된 세액은 자동 취소되지만, 납부 지연에 따라 가산세가 부과될 수 있습니다.
또한, 합산배제 신청은 최초 신청 후 신고한 내용에 변동이 없다면, 별도로 매년 신고할 필요 없이 계속 적용됩니다.
종합부동산세 합산배제 신청은 주소지 관할 세무서에 방문해서 서면으로 신청할 수도 있지만, 홈택스에서 온라인 신청도 가능합니다. 이번 글에서는 홈택스에서 합산배제 신청하는 방법을 설명해 드리도록 하겠습니다.
홈택스 합산배제 신청 방법
1. 국세청 홈택스 홈페이지에 접속합니다.
2. 로그인한 다음 “증명·등록·신청” > “재산제세 관련 신청·신고” > “종합부동산세 합산배제 신고(제외신고)” 메뉴로 이동합니다.
3. 종합부동산세 합산배제 신고 페이지에서 “합산배제 신고” 버튼을 누릅니다.
4. 기본정보 입력 화면에서 납세자 구분 항목에 개인 또는 법인사업자가 자동으로 선택되며, 주민번호 또는 사업자등록번호에 있는 “확인” 버튼을 눌러서 자동으로 입력하고, “저장 후 다음 이동” 버튼을 누릅니다.
- 추가적으로 전화번호, 이메일 주소, 기본 주소, 상세 주소에 수정 사항이 있다면, 수정합니다.
5. 소유주택 상세 내역에서 임대주택 합산배제 신청을 하려는 물건을 체크 표시(☑️)하고, “임대주택 이동” 버튼을 눌러서 ‘이동상태’ 항목에 임대주택 이동”으로 표시하고, 목록 상단에 “저장” 버튼을 누릅니다.
6. 사원용 주택 등 합산배제 신청하려는 물건을 체크 표시하고, “사원용 주택 등 이동” 버튼을 눌러서 이동상태를 변경 후 “저장” 버튼을 누릅니다.
7. 과세대상 물건을 추가로 입력하려면, “개별 입력 +” 버튼을 눌러서 추가 입력하고, 과세대상 주택 명세 입력을 완료했다면, “다음 이동” 버튼을 누릅니다.
8. 합산배제 입력-임대주택 화면에서 상태가 “오류”로 표시되어 있는데, 해당 물건을 더블 클릭한 다음 임대주택 합산배제 물건 입력 창에서 해당 물건의 변동 사항, 임대 구분, 취득 사유, 주택 구분, 공가 여부, 주택 공시가격, 임대 개시일 등의 물건 정보를 입력하고, 등록사항에 “확인” 버튼을 누른 다음 시·군·구 등록번호를 입력하고, 세무서 등록번호와 임차인 정보를 입력하고, “입력 완료” 버튼을 누릅니다.
9. 합산배제 입력-임대주택 화면으로 돌아온 다음 “수록하기” 버튼을 누릅니다.
- 합산배제 대상 물건이 아닌데, 합산배제 (변동) 신고 주택 목록에 등록되어 있다면, 해당 물건을 선택한 다음 “행 삭제” 버튼을 눌러서 제거 후 “저장” 버튼을 누릅니다.
10. 합산배제 물건 입력을 완료했다면, “다음 이동” 버튼을 누릅니다.
11. 합산배제 입력-사원용 주택 등 화면에서 “오류”로 표시되어 있는 물건을 더블 클릭한 다음 물건 입력 창에서 물건내역 변동사항을 “과세대상 제외”로 선택하고, 합산배제 주택유형 21가지 중 해당하는 유형을 선택하고, 해당 주택에 해당하는 주택 정보를 입력하고 “입력 완료” 버튼을 누릅니다.
12. “수록하기” 버튼을 눌러서 저장 후 “다음 이동” 버튼을 누릅니다.
13. 이어서 종합합산 과세 대상 토지분이 있는 경우 정보를 입력한 다음 신고서 제출 – 신고서 출력 화면에서 “미리 보기” 버튼을 눌러서 입력한 신고서 내용을 확인하고, “신고서 제출” 버튼을 누릅니다.
14. 신고서 제출 접수증 창이 열리면, 접수 결과에 “정상”으로 표시되었는지 확인하고, “닫기” 버튼을 눌러서 종합부동산세 합산배제 신청을 완료합니다.
이상으로 종합부동산세 합산배제 신청 방법을 모두 설명해 드렸습니다. 종부세 합산배제 신청과 관련하여 추가적인 내용은 합산배제 신청 FAQ(자주 묻는 질문)에서 확인해 보시기 바랍니다.
합산배제 신청 FAQ
Q1. 매년 합산배제 신청을 해야 하나요?
A1. 아닙니다. 최초 신고 후 소유권과 전용면적 변동이 없다면, 계속 적용됩니다. 만약 변동 사항이 있다면 기존 신고 내역을 불러온 다음 해당 부분만 수정해서 신고할 수 있습니다.
Q2. 임대주택 요건은 무엇인가요?
A2. 종부세 시행령 제3조(합산배제 임대주택)에 따라 전용 149㎡ 이하, 공시가격 상한(9억/12억, 수도권 6억/비수도권 3억 등 유형과 호수 기준), 임대료 증액 5% 이내, 의무 임대기간(5년 등), 사업자등록이 핵심 요건에 해당합니다.
Q3. 사원용 주택은 어떤 기준으로 보나요?
A3. 종부세 시행령 제4조(합산배제 사원용 주택 등)에 따라 국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억 원 이하, 종업원에게 무상 또는 저가 제공, 보증금(월세 환산 포함)이 공시가격의 10%보다 작거나 같을 때, 특정 친족이나 과점주주 제공 제외 등의 기준이 있습니다.
Q4. 합산배제와 과세특례는 어떤 점이 다른가요?
A4. 합산배제는 과세표준에서 빼주는 비과세(임대·사원용 등)을 말하며, 과세특례는 과세방식 자체를 완화(공동명의 1주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등)해 주는 제도를 말합니다.
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