주택 수 제외 기준(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)

다주택자는 세금(국세, 지방세)을 부과하는 기준이 달라지기 때문에 더 많은 세금이 부과됩니다. 세금의 종류에 따라 주택 수 제외 기준에도 차이가 있습니다. 세금 종류별 주택 수 제외 기준은 어떻게 되는지 자세한 내용을 설명해 드리겠습니다.

주택 수가 세금에 미치는 영향

1가구에서 주택 수에 따라 세금에 미치는 영향은 다양한 종류의 세금에 영향을 미칩니다.

주택 수에 따라 주택을 취득할 때 내야 하는 취득세, 보유할 때 내야 하는 지방세와 종합부동산세 그리고 양도할 때 내야 하는 양도소득세에 주택 수가 많은 다주택자에게는 중과세율을 적용합니다.

• 주택 수에 영향을 미치는 국세: 양도소득세, 종합부동산세
• 주택 수에 영향을 미치는 지방세: 취득세, 재산세

또한, 등록면허세와 농어촌특별세, 지방교육세, 지방소득세와 같은 부수적인 세금에도 영향을 미치게 되어 세금에 부담이 늘어나게 됩니다. 이외에도 보유 주택 수에 따라 주택임대소득 과세 여부가 달라지기도 합니다.

이처럼 주택 수는 주택과 관련한 모든 세금에 있어 더 많은 세금을 부과하기 때문에 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 기준을 만족하는지 여부를 확인하거나 주택 수 제외 기준을 만족하는지 여부를 확인해서 합법적으로 절세를 해야 합니다.

주택 수 제외 기준을 만족하는 주택을 소유하고 있더라도 주택 수 산정에서 제외하기 때문에 세금 부담이 줄어들 수 있습니다. 하지만, 자동으로 주택 수 산정에서 제외하는 것이 아니라 주택의 소유자가 주택 수 제외 기준에 해당하는 주택을 소유했다면, 주택 수 산정 제외 신청을 해야만 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

따라서 이번 글에서는 주택 수 제외 기준을 알아보고, 아래 주택 수 산정 제외 신청 방법은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

☑️ 재산세 주택 수 산정 제외 신청 방법 🔗

주택 수 제외 기준

주택 수 제외 기준 및 주택 수 산정 기준은 세금의 종류에 따라 다르게 적용하기 때문에 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 구분해서 알려드리도록 하겠습니다.

취득세 기준

취득세는 취득일 현재 주택 보유 수를 기준으로 판정하며, 1세대를 기준으로 세율을 적용합니다.

취득세는 지방세법 시행령 제28조의 4(주택 수의 산정방법) 제1항에 따라 주택, 조합권입주권, 주택분양권, 오피스텔이 주택 수에 포함됩니다. 분양권과 입주권의 경우 권리를 취득한 날(분양 계약일 등)을 기준으로 세대별 주택 수를 산정합니다.

• 1세대 기준: 주민등록상 세대를 기본으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 세대분리하더라도 1세대로 포함(예외적으로 30세 미만 자녀가 기준 중위소득 40% 이상 소득이 있고, 독립생계유지 가능한 경우 세대 분리)
• 주택 수 산정 기준일: 취득일 현재
• 주택 수 포함 대상: 1세대에서 국내에 보유한 주택 + 조합권입주권 + 주택분양권 + 오피스텔(주거용)을 합산하며, 공유지분과 부속토지를 소유하더라도 주택을 소유한 것으로 산정.

공동소유 주택의 경우에는 1세대 내에서 세대원이 공동으로 소유하면 1개의 주택으로 산정합니다. 예를 들어 부부가 1개의 주택을 공동으로 소유하면 2주택이 아닌 1주택으로 계산합니다.

상속주택의 경우 공동으로 소유했을 때는 주된 상속인의 소유주택으로 판단합니다. 주된 상속인은 ① 지분이 가장 큰 상속인, ② 해당 주택에 거주하는 자, ③ 최연장자 순을 기준으로 합니다.

취득세의 주택 수 제외 기준은 지방세법 시행령 제28조의 4 제6항에 따라 중과세 예외 적용을 하거나 주택 수에서 제외하도록 규정하고 있습니다.

• 저가 주택: 수도권 시가표준액 1억 원 이하 주택과 수도권 외 지역 시가표준액 2억 원 이하 주택(2025년 1월 2일 이후 취득분부터), 다만, 정비구역 및 사업시행구역 내 주택은 제외
• 상속 주택: 상속개시일로부터 5년 동안 주택 수에서 제외(2020년 8월 11일 이전 상속주택은 2020년 8월 12일부터 5년간 제외하며, 2020년 8월 12일 이후 상속주택은 상속개시일부터 5년간 제외)
• 특수 목적 주택: 노인복지주택(직접 사용), 지정문화재 및 등록문화재 등록 주택, 가정어린이집 직접 사용 주택, 사원용 임대주택(전용면적 60㎡ 이하 공동주택)
• 기타 제외 주택: 신축업자가 보유하는 미분양 주택(1년 미만 거주), 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔, 시가표준액 1억 원 이하 부속토지만 소유한 경우, 소형신축주택 및 지방 미분양주택(2024년 1월 10일 ~ 2025년 12월 31일 취득분)

이외에도 혼인 전 보유한 분양권으로 주택을 취득하거나 다른 배우자가 혼인 전부터 소유한 주택은 주택 수에서 제외합니다.

재산세 기준

재산세는 1세대를 기준으로 주택 수를 산정하는데, 각 세대원이 소유한 주택 수를 모두 합산해서 계산합니다. 주택의 공유지분이나 부속토지만 보유하는 경우에도 각각 1개의 주택으로 보지만, 1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하면 1개의 주택으로 계산합니다.

1세대는 과세기준일(매월 6월 1일) 현재 주민등록법 제7조에 따라 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말합니다. 동거인은 제외하고, 세대원 중에서도 별도 생계를 유지하고 있다면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.

재산세 주택 수 산정 제외 기준은 지방세법 시행령 제110조의 2(재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위)에 따라 아래와 같은 주택은 주택 수에서 제외합니다.

• 종업원용 주택: 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로 시가표준액 3억 원 이하 또는 면적인 국민주택규모¹ 이하인 주택
• 기숙사: 건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류)의 제2호 라목에 나열되어 있는 일반기숙사, 임대형 기숙사
• 미분양 주택: 과세기준일 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택
• 가정어린이집: 세대원이 영유아교육법에 따라 인가를 받아 운영 중인 가정어린이집 주택
• 대물변제 주택: 주택의 시공자가 공사대금으로 받은 주택(5년 동안 주택 수 산정 제외)
• 문화재 주택: 문화재보호법에 따라 지정문화재 또는 등록문화재에 해당하는 주택
• 노인복지주택: 노인복지법에 따른 노인복지주택(설치한 사람이 소유한 해당 주택)
• 상속주택: 상속으로 취득한 주택(과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택)
• 혼인 전 소유 주택: 혼인하기 전부터 소유한 주택으로서 과세기준일 현재 혼인일로부터 5년이 경과하지 않은 주택(단, 혼인 전부터 각각 최대 1개의 주택만 소유한 경우만 해당하며, 혼인 후 주택을 추가로 취득하지 않았을 경우로 한정)

이외에도 세대원이 소유하고 있는 토지 위에 사용할 수 없는 자가 허가 및 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택과 유상승계취득 또는 원시취득한 주택 중 인구감소지역(수도권, 광역시, 특별자치시 제외)에 소재하는 주택이나 1세대 1주택에 해당하는 주택의 시·군·구와 다른 관할구역에 소재하는 주택, 시가표준액이 4억 원 이하인 주택의 경우 주택 수에서 제외합니다.

종합부동산세 기준

종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)에 따라 3주택 이상을 소유한 경우에는 2주택 이하를 소유한 경우보다 과세표준액이 12억 원을 초과하는 시점부터 더 많은 종부세가 부과됩니다.

따라서 정확하게 어떤 주택이 종합부동산세 주택 수 산정에서 제외되고, 어떤 기준으로 주택 수를 산정하는지 기준을 명확하게 이해하는 것이 중요합니다.

종합부동산세법 시행령 제4조의 3(주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산)에 따라 주택 수를 산정하는 기준과 주택 수 산정 제외 기준을 확인할 수 있습니다.

기본적으로 종부세는 납세의무자 개인별로 전국에 보유하고 있는 주택 수를 합산해서 주택 수를 계산합니다. 또한, 세대 합산하지 않고, 개인별로 과세한다는 원칙을 가지고 있습니다.

주택 수 계산은 1주택을 여러 명이 공동으로 소유하면 공동 소유자 각각 주택을 소유한 것으로 계산하고, 주택의 일부 지분만 보유한 경우에도 1주택으로 보고 세율 적용 주택 수를 계산합니다. 또한, 건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류) 제1호 다목에 다가구주택도 1주택으로 산정합니다. 주택의 부속토지를 소유하고 있더라도 1개의 주택으로 산정합니다.

다만, 아래와 같은 경우에 해당한다면, 주택 수 계산에서 제외하도록 하고 있습니다.

• 합산배제 임대주택: 종부세 시행령 제3조(합산배제 임대주택)와 종부세 시행령 제4조(합산배제 사원용 주택 등)에 해당하는 주택은 납세자가 신청하면 주택 수에서 제외합니다.(합산배제 신고한 임대주택)
• 상속주택: 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 또는 지분율 40% 이하 주택 또는 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하인 주택.
• 무허가 주택의 부속토지: 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택의 부속토지.
• 일시적 2주택의 신규주택: 종합부동산세법 제8조(과세표준) 제4항 제2호에 따라 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체 취득해서 일시적으로 2주택이 된 경우.
• 지방 저가주택: 종합부동산세법 시행령 제4조의 2(1세대 1주택자의 범위) 제3항에 따라 공시가격 4억 원 이하의 해당 지역에 소재하는 주택.
• 소형 신축주택 및 미분양주택: 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택
  • 소형 신축주택 조건: 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하), 아파트 제외
  • 준공 후 미분양 주택 조건: 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하, 수도권 외 지역 소재

한 번 더 강조하지만, 주택 수 산정에서 제외 적용을 받으려면, 종부세법에 따라 납세의무자가 종합부동산세 합산배제 신청을 해야 합니다.

양도소득세 기준

양도소득세는 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)에 따라 1세대를 기준으로 주택 수를 산정합니다. 1세대는 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 함께하는 가족 구성단위를 말합니다.

또한, 양도소득세에서 주택은 소득세법 제88조(정의) 제7호에 따라 공부상 용도와 허가 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 예를 들어 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면, 주택 수에 포함해야 합니다.

양도소득세 주택 수에 포함하는 주택에는 일반 주택과 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔이 있습니다.

소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례)에 따라 일시적 2주택이나 특수한 상황에서 1세대가 1주택을 소유한 것으로 볼 수 있는 양도소득세의 주택 수 제외 기준을 확인할 수 있습니다.

• 일시적 2주택 비과세 특례: 종전 주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규 주택 취득, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택 양도 조건을 충족하면, 1세대 1주택으로 보고 비과세 적용(단, 주택 건설 후 취득, 종전 주택 일부가 수용 및 협의 매수된 뒤 5년 이내에 양도, 경매·공매·현금청산 소송 중 등 대통령령 사유에 해당하는 경우 종전 주택 취득 후 1년 경과 요건은 면제)
• 상속 주택 비과세 특례: 상속으로 일시적 2주택이 된 경우 일반주택만 양도할 때 1주택으로 인정합니다.(상속 주택이 여러 개인 경우에는 우선순위에 따라 1채만 상속주택으로 인정합니다. 우선순위는 ① 피상속인이 소유 기간이 가장 긴 주택, ② 거주기간이 가장 긴 주택, ③ 소유기간과 거주기간이 동일하면 상속개시 당시 거주주택, ④ 거주 이력이 없고 소유기간이 동일하면 기준시가가 가장 높은 주택(동일한 경우 상속인 선택) 순으로 정합니다.
• 공동상속주택: 다른 주택을 양도할 때는 공동상속주택은 주택 수에 포함하지 않습니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인은 포함합니다.
• 고령 부모 동거봉양으로 합가: 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위해 1주택 보유자인 자녀와 부모가 합가 하여 1세대 2주택이 된 경우 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1주택으로 인정합니다.
• 혼인으로 2주택이 된 경우: 각각 1주택 보유자가 혼인해서 2주택이 되면, 혼인일로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 1주택으로 인정합니다.(또는 무주택자가 60세 이상 직계존속 봉양 중 1주택자와 혼인하는 경우도 인정)
• 문화유산 등 특수주택: 지정문화유산, 국가등록문화유산, 천연기념물 등에 해당한느 주택과 일반주택을 각각 1개 보유할 때는 일반주택을 양도할 때 1주택으로 인정합니다.
• 농어촌주택²: 수도권 밖 읍·면 소재의 농어촌 주택과 일반주택을 각각 1개 보유하는 경우 일반주택 양도 시 1주택으로 인정합니다. 단, 귀농주택은 취득일로부터 5년 이내에 일반주택을 양도해야 하며, 양도세 신고 시 특례신고서와 등초본, 등기부 등을 제출해야 합니다.
• 부득이한 사유로 수도권 외 주택 추가 취득: 취학이나 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 수도권 밖 주택을 추가로 취득한 경우 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 일반주택 양도 시 1주택으로 인정합니다.
• 다가구주택의 주택 수 계산: 다가구주택은 구획된 각 부분을 각각 1주택으로 보지만, 한 번에 묶어서 양도하면 1주택으로 인정합니다.
• 수도권 공공기관·법인 이전에 따른 기한 연장: 수도권 1주택 보유자가 공공기관·법인 종사자로서 공공기관이 이전한 시·군 및 연접 시·군에 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택의 3년 처분기한을 5년으로 보고, ‘종전주택 취득 후 1년 경과 후 취득’ 요건을 면제받을 수 있습니다.

이외에도 장기임대주택 또는 장기어린이집과 거주주택을 함께 가지고 있는 1세대는 거주주택 거주 2년, 임대주택은 사업자등록·임대료 5% 상한 등의 요건을 충족하면 거주주택 양도 시 1주택으로 인정합니다.

임대기간(운영기간) 충족 전에 거주주택을 먼저 양도하더라도 특례를 적용해서 이후 미충족 시에 추징 계산식으로 세액을 납부합니다.

소득세법 시행령 제167조의 10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)과 동법 제167조의 3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)에서 중과 대상이 되는 1세대 2주택에서 중과 제외(또는 주택 수 제외)되는 주택의 종류를 확인할 수 있습니다.

이상으로 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 세금 종류별 주택 수 제외 기준을 법적 근거와 함께 설명해 드렸습니다.

주택 수가 세금에 미치는 영향은 적지 않습니다. 다만, 각 세금에 중과되는 기준을 정확하게 이해해야 양도세나 취득세를 신고할 때 세금을 줄일 수 있고, 재산세와 종부세 세금이 부과되기 전에 합산배제 신청을 제대로 하거나 주택 수 산정 제외 신청을 할 수 있습니다.

주택 수 FAQ

1. 국민주택규모: 주택법 제2조(정의)에 따라 주거 용도로만 사용하는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택. ↩︎
2. 농어촌주택: 상속주택(피상속인 5년 이상 거주 요건), 이농인이 5년 이상 거주한 주택, 귀농 목적 주택(대지 660㎡ 이내 등 세부요건) ↩︎