토지 시세와 토지 실거래가는 엄연한 차이가 있습니다. 토지 거래를 앞두고 계신 분들은 거래 예정 토지의 과거 실거래가를 조회하거나, 주변 토지의 실거래가 정보 조회를 필요로 합니다. 이번 글에서는 토지 실거래가 조회 방법을 2가지 설명해 드리도록 하겠습니다.
목차
토지의 정의
토지는 부동산의 한 형태로 일정한 지면과 그 상하를 포함하는 개념을 말합니다. 토지는 땅으로만 이해하고 있는 분들이 많지만, 개념에 따르면 토지를 단순히 평면적인 땅으로만 인식하는 것이 아니라 토지의 위와 아래까지 포함하는 공간적인 범위로 이해할 수 있습니다. 따라서 토지는 다양한 용도와 기능을 수행할 수 있는 복합적인 자원에 해당합니다.
토지는 경제적인 가치와 함께 법적 권리와 의무의 대상이 됩니다. 토지는 지번과 면적으로 구획되어 있으며, 부동산 등기부에 등록되어 소유권을 비롯한 다양한 권리의 변동이 기록되어 법적으로 관리하고, 거래 및 소유권을 보호받을 수 있습니다.
토지는 지리적 위치가 변하지 않는 고정성과 소멸하지 않는 영속성을 가진 자원으로 다른 건축물이나 재화와는 다른 특징을 가지고 있습니다. 토지의 고정성은 특정 지역에서만 위치한다는 중요한 요소를 가지고 있으며, 영속성의 특징은 시간이 지나도 변하지 않는다는 점 때문에 장기적인 투자에 있어 중요한 부분이기도 합니다.
토지 지목의 종류
대한민국에서 사용하고 있는 토지 지목의 종류에는 28가지가 있습니다.
1필 1목의 원칙에 따라 각 토지는 하나의 지목을 가지며, 토지의 지목은 토지대장, 임야대장, 지적도 등에 등록 및 기재되어 있어 토지를 거래하거나 관리하기 위해 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다.
토지의 지목을 구분하는 이유는 용도와 관리에 대한 체계적인 기준을 가지고, 토지 사용과 개발에 있어 중요한 역할을 합니다. 토지 지목의 종류에 따라 정의, 용도 및 목적, 건축 허용 범위를 정리한 표를 통해 토지 지목의 종류에 대해 쉽게 이해할 수 있습니다.
| 순번 | 지목 | 정의 | 용도 및 목적 | 건축 허용 범위 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 전(田) | 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물 등을 재배하는 토지 | 곡물, 원예작물 재배 | 제한적 건축 가능 (농업 관련 시설) |
| 2 | 답(沓) | 물을 상시적으로 이용하여 벼, 연 등의 식물을 재배하는 토지 | 벼, 연 등의 식물 재배 | 제한적 건축 가능 (농업 관련 시설) |
| 3 | 과수원(果) | 과수류를 집단적으로 재배하는 토지 | 과수류 재배 | 제한적 건축 가능 (농업 관련 시설) |
| 4 | 목장용지(牧) | 축산업 및 낙농업을 위한 초지를 조성한 토지 | 축산업 및 낙농업 | 축사 등 관련 시설 건축 가능 |
| 5 | 임야(林) | 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 암석지 등의 토지 | 산림 및 원야 | 제한적 건축 가능 (산림 보호 목적) |
| 6 | 광천지(鑛) | 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지 | 온수, 약수, 석유류 용출 | 관련 시설 건축 가능 |
| 7 | 염전(鹽) | 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위한 토지 | 소금 채취 | 제한적 건축 가능 |
| 8 | 대(垈) | 영구적인 건축물의 부지로 주거, 사무실, 상업시설 등이 포함됨 | 주거, 사무실, 상업시설 부지 | 주거 및 상업용 건축 가능 |
| 9 | 공장용지 | 제조업을 위한 공장시설물의 부지 | 제조업 공장시설 부지 | 공장 및 산업시설 건축 가능 |
| 10 | 학교용지 | 학교의 교사와 체육장 등의 부속시설물이 위치한 부지 | 학교 및 부속시설 부지 | 교육 관련 시설 건축 가능 |
| 11 | 주차장 | 자동차 주차를 위한 독립적인 시설을 갖춘 부지 | 자동차 주차 | 주차 관련 시설 건축 가능 |
| 12 | 도로 | 일반 공중의 교통 운수를 위해 보행이나 차량 운행에 필요한 설비가 있는 토지 | 교통 운수 | 도로 및 교통 관련 시설 설치 가능 |
| 13 | 철도용지(鐵) | 교통 운수를 위한 궤도 설비가 있는 토지 | 철도 궤도 설비 | 철도 및 교통 관련 시설 설치 가능 |
| 14 | 제방(堤) | 조수나 자연유수를 막기 위해 설치된 방조제 등의 부지 | 조수 및 자연유수 방어 | 제방 관련 구조물 설치 가능 |
| 15 | 하천(川) | 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지 | 유수 흐름 | 제한적 개발 가능 |
| 16 | 구거(溝) | 용수 또는 배수를 위한 인공적인 수로와 그 부속시설물의 부지 | 용수 또는 배수 수로 | 수로 관련 시설 설치 가능 |
| 17 | 유지(溜池) | 물이 고이거나 상시적으로 저장되는 댐, 저수지 등의 토지 | 물 저장 | 저수지 및 댐 설치 가능 |
| 18 | 양어장(養) | 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지 | 수산생물 번식 및 양식 | 양식장 관련 시설 설치 가능 |
| 19 | 수도용지(水) | 물을 정수하여 공급하기 위한 시설의 부지 | 물 정수 및 공급 | 정수장 및 수도시설 설치 가능 |
| 20 | 공원(公) | 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지 | 보건, 휴양, 정서생활 | 공원 및 휴양시설 설치 가능 |
| 21 | 체육용지(體) | 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 체육시설의 부지 | 체육활동 | 체육시설 설치 가능 |
| 22 | 유원지 | 위락 및 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 토지 | 위락 및 휴양 | 위락시설 설치 가능 |
| 23 | 종교용지(宗) | 종교의식을 위한 교회, 사찰 등의 건축물 부지 | 종교의식 | 종교시설 설치 가능 |
| 24 | 사적(史) | 문화재로 지정된 유적, 고적 등을 보존하기 위한 구획된 토지 | 문화재 보존 | 문화재 보호를 위한 제한적 개발 |
| 25 | 묘 | 사람의 시체나 유골이 매장된 묘지가 있는 토지 | 묘지 | 묘지 관련 시설 설치 가능 |
| 26 | 잡종 | 다양한 용도로 사용되는 토지를 포함하는 지목 | 다양한 용도로 사용 | 용도에 따라 다양한 개발 가능 |
| 27 | 주유소용지 | 석유 및 석유제품 판매를 위한 설비가 있는 부지 | 석유제품 판매 | 주유소 등 관련 설비 설치 가능 |
| 28 | 창고용지 | 물건 등을 보관하기 위한 독립적인 보관시설이 있는 부지 | 물품 보관 | 창고 등 보관시설 설치 가능 |
토지란 무엇인지 정의를 알아보고, 토지를 나누는 종류인 토지의 지목에 대해 모두 알아보았으니 이제 토지 시세와 실거래가는 어떤 차이가 있는지 알아보도록 하겠습니다.
토지 시세와 실거래가
토지 시세와 실거래가는 부동산 시장에서 중요한 지표이지만, 각각의 개념과 지표에 따른 동향을 이해하는 것이 중요합니다.
토지 시세는 특정 지역에 위치한 토지 가격을 의미하며, 지역에 따른 특징인 수요와 공급, 경제 상황 그리고 정부 정책 변화 등에 영향을 미치는 요소입니다.
토지 시세는 부동산 시장에서 형성된 가격이기 때문에 실제로 거래가 이루어지기 전의 토지 가격입니다. 이에 토지 시세는 특정 토지의 가격대를 파악할 수 있는 지표로 활용할 수 있습니다.
토지 시세를 통해 담보 대출에 필요한 참고 자료로 활용하거나 토지 시장의 흐름을 파악하고, 특정 지역의 가격 흐름을 파악하는 데 활용할 수 있습니다.
토지 실거래가는 실제로 부동산 거래가 이루어진 가격을 말하며, 토지 실거래가는 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위해서 법적으로 신고하게 되어 있습니다.
부동산 거래 신고법에 따르면 토지 매매 계약을 체결 후 30일 내에 거래 당사자나 중개업자가 거래 토지의 소재지 관할 지자체에 신고해야 할 의무를 가집니다. 토지 거래 후 신고하지 않으면, 최대 300만 원의 과태료가 부과될 수 있기 때문에 토지 실거래가 정보는 토지 시세보다 더 정확한 30일 전까지의 토지의 적정 가격을 파악할 수 있습니다.
따라서 토지 시세와 실거래가는 엄연하게 다른 의미를 가집니다.
토지 실거래가 조회 방법
앞서 알아보았던 토지 시세와 실거래가 내용을 살펴보면, 토지 시세를 명확하게 파악할 수 있는 자료와 데이터에 대한 신뢰도는 높지 않습니다.
하지만, 토지 실거래가는 법적으로 의무화되어 있는 제도 중 하나이기 때문에 실거래가 데이터에 대한 신뢰도가 높습니다. 다만, 30일 이내에 신고된 자료를 바탕으로 토지 실거래가 정보를 조회할 수 있기 때문에 현재 시점과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.
앞서 설명해 드렸던 아파트 실거래가 조회 6가지 방법에서 설명해 드린 방법 모두 동일하게 아파트 시세와 마찬가지로 토지 실거래가 조회도 할 수 있습니다. 다만, 토지 실거래가 조회 방법을 이해하기 좀 더 쉽게 이번 글에서 풀어서 설명해 드리겠습니다.
국토교통부 토지 실거래가 조회 방법
가장 대표적인 토지 실거래가 조회 방법은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하는 것입니다. 기본적으로 국토부 실거래가 데이터를 기반으로 KB시세, 네이버페이 부동산, 호갱노노, 아실 등의 플랫폼에서도 실거래가 조회 서비스를 제공하고 있습니다.
따라서 가장 신뢰도가 높은 토지 실거래가 조회 방법은 국토교통부 실거래가 조회 서비스를 이용하는 것입니다. 토지 실거래가 조회 방법은 다음과 같습니다.
1. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속합니다.
2. 홈페이지 화면 상단에 “토지” 메뉴를 클릭합니다.
3. 화면 좌측에 토지 실거래가를 조회할 연도를 선택합니다.
4. 시·도명과 시·군·구명, 읍·면·동명을 선택한 다음 돋보기 모양 검색 아이콘을 클릭합니다.
5. 조회 결과에서 토지 실거래가를 확인합니다.
토지 실거래가 조회 결과에서는 지목, 용도지역, 거래면적, 계약일, 해제사유 발생일, 거래유형, 전산공부 데이터를 함께 조회할 수 있습니다.
다만, 국토부 토지 실거래가 조회 결과에서는 정확한 지번명이 기록되어 있지 않습니다. 지번 정보까지 추가적으로 확인이 필요하신 분들은 땅야 토지 실거래가 조회 방법을 참고하시기 바랍니다.
땅야 토지 실거래가 조회 방법
땅야는 전국 토지 실거래가 조회 서비스를 이용할 수 있는 플랫폼으로 홈페이지나 모바일 앱을 사용해서 토지 실거래가를 조회할 수 있습니다.
땅야 토지 실거래가 조회 방법은 다음과 같습니다.
1. 땅야(ddangya) 홈페이지로 이동합니다.
2. 홈페이지 화면 상단에 지목, 용도, 거래연도, 가격대, 면적을 클릭해서 필터링해서 토지 실거래가를 조회하거나, 지도를 이동해서 토지 실거래가 정보를 확인할 수 있습니다.
토지를 거래하기 전에 2가지 토지 실거래가를 체크해 보는 것이 좋습니다.
첫 번째는 토지 거래 주변의 실거래가를 조회해 보는 것입니다. 물론 토지는 고정성이라는 특징 때문에 동일한 가치를 가진 토지는 없습니다. 하지만 이런 부분을 감안하고, 거래 예정의 토지 거래 예정 가격과 주변 토지 실거래가를 비교하여 적정한 토지 가격을 예측해 볼 수 있습니다.
두 번째는 거래할 토지의 과거 실거래가 정보를 확인해보아야 합니다. 가장 최근에 거래된 날짜는 언제인지 그리고 몇 번 동안 주인이 바뀌었고, 얼마에 거래되었는지 토지 실거래가 조회를 통해 확인해 보아야 합니다.
이외에 자신만의 토지 거래 전에 필요한 자료를 수집하는 것은 투자에 있어 확신을 가질 수 있는 방법입니다.
이상으로 토지 실거래가 조회 방법을 모두 설명해 드렸습니다.
토지 실거래가 FAQ
Q1. 토지 실거래가는 어디서 볼 수 있나요?
A1. 토지 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 국토요 실거래가 공개시스템에서는 토지 실거래가뿐만 아니라 주택(연립, 다세대, 단독, 다가구, 아파트), 오피스텔 등의 매매 및 전월세 거래 내역을 모두 확인할 수 있습니다.
Q2. 토지 실거래가와 시세의 차이점은 무엇인가요?
A2. 실거래가는 실제 거래가 이루어진 가격으로 법적으로 신고된 금액을 의미합니다. 토지 시세는 시장에서 형성된 평균적인 가격을 의미하기 때문에 실제 거래가 이루어지지 않을 수 있는 가격을 의미합니다.
Q3. 국토부 토지 실거래가 조회는 얼마나 자주 업데이트 되나요?
A3. 국토부 실거래가 공개시스템은 부동산 거래를 완료하여 30일 내에 신고한 다음 일정 기간 내에 업데이트를 진행합니다. 보통 매월 새로운 실거래가 정보를 업데이트합니다. 신고된 토지 실거래가 데이터는 거래 신고 후 30~60일 내에 반영합니다.
Q4. 토지 실거래가를 신고 안 하면, 어떻게 되나요?
A4. 토지 실거래가를 신고하지 않으면, 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한, 실거래가 허위 신고 시에도 과태료가 부과될 수 있습니다. 실거래가 미신고 과태료는 부동산 거래금액의 최대 10%까지 부과될 수 있습니다.
Q5. 토지 실거래가 조회 시 주의사항이 있나요?
A5. 투지 실거래가를 조회할 때는 최근 거래 내역을 확인해서 부동산 시장의 변동성 파악을 하는 것이 중요합니다. 오래된 실거래가 정보는 토지 가격의 흐름을 파악할 수는 있지만, 최근 시점의 가격 데이터에는 큰 도움이 되지 않을 수 있습니다.
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