환산보증금은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있는지 여부를 결정하는 기준 금액과 비교하기 위해서 월세를 보증금으로 환산하여 계산하는 것을 의미합니다. 이번 글에서는 환산보증금 계산기 온라인 도구를 제공하고, 환산보증금이란 무엇이며, 상가임대차법과 관련한 내용도 함께 안내해 드리도록 하겠습니다.
환산보증금 계산기
상가 정보 입력
환산보증금 계산 결과
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환산보증금
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지역별 보증금 상한액
환산보증금이란
환산보증금(換算保證金, Conversion Deposit)은 반전세나 월세 등의 임대차 계약으로 매월 지불해야 하는 월세에 일정한 비율(환산율)을 곱하여 보증금으로 환산하여 산출하는 금액을 의미합니다.
대부분 환산보증금은 월세를 전세보증금으로 전환할 때나 상가임대차법(상가건물 임대차보호법)에 따라 보호를 받을 수 있는지 여부를 판단하는데, 활용됩니다.
환산보증금 계산식
환산보증금 계산식은 월세에 100을 곱한 다음 보증금과 합산한 값입니다.
- 환산보증금 = (월세 × 100) + (보증금)
환산보증금 관련 법령
상가임대차법 제2조(적용범위)에 따라 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대해 일정 보증금을 초과하지 않는 임대차에 대해 상가임대차법의 적용을 받아 보호를 받을 수 있으며, 일정 보증금을 초과하는 상가건물에 대해서는 상가임대차법을 적용받지 않는다고 정하고 있습니다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의 2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 9까지의 규정, 제11조의 2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
상가임대차법 적용범위에서 말하는 보증금액의 기준은 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)에서 확인할 수 있습니다.
제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원
②법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>
| 지역 구분 | 구분 | 보증액(보증금 상한액) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 모든 구 지역 | 9억 원 |
| 과밀억제권역 | 부산광역시 | 6억 9,000만 원 |
| 인천광역시: 강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외 | ||
| 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외) | ||
| 광역시 | 대구광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시(수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외) | 5억 4,000만 원 |
| 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | ||
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만 원 | |
보증금 상한액을 초과하지 않는 상가건물에 대해서는 대항력 인정, 계약갱신요구권 10년, 묵시적 갱신 인정, 권리금회수기회 인정, 임대료 상승 5% 제한 적용을 받을 수 있습니다.
만약 보증금 상한액을 초과하는 상가건물은 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수기회의 경우 동일한 적용을 받지만, 임대료 상승 5% 제한을 적용받지 않아 상승률에 제한이 없어지며, 민법상 묵시적 갱신을 따르게 됩니다.
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