확정일자 받는 법(인터넷, 오프라인)

확정일자는 전월세 임대차 계약서를 작성하고 임차인으로서 보증금을 지키기 위해 우선변제권을 행사할 수 있는 중요한 절차입니다. 확정일자 받는 법은 인터넷 확정일자 받는 법과 오프라인 주민센터 방문 확정일자 받는 법 2가지가 있습니다. 확정일자란 무엇이며, 확정일자를 어떻게 받을 수 있는지 확정일자를 받아야 하는 이유와 법적 효력에 대해 자세하게 안내해 드리도록 하겠습니다.

확정일자란

확정일자는 계약서에 대해 그 작성일로부터 완전한 증거 능력을 가지고 있다는 사실을 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 공신력 있는 행정기관에서 확정일자 도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서에 기재함으로써 법적으로 특정 날짜를 확정하는 것입니다.

확정일자는 주로 임대차 계약서에 받으며, 임차인은 자신의 임차권이 임대차 계약서에 명시된 날짜부터 유효하다는 것을 주장할 수 있게 됩니다. 쉽게 풀어서 이야기하면, 임대차 계약서에 정부 행정기관으로부터 확정일자를 받아서 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 상황에 계약서의 효력을 명확히 하고, 임차권의 권리를 보호받을 수 있는 역할을 합니다.

전세 또는 월세 계약을 해보신 분들은 확정일자를 꼭 받아야 한다는 사실을 알고 있습니다. 대부분 공인중개사 사무소에서도 임차인에게 확정일자와 전입신고를 받아야 하는 시점을 안내받고 있기 때문에 빼놓지 않고 꼭 해야 하는 절차 중 하나입니다.

확정일자 받는 법

확정일자 받는 법은 인터넷과 오프라인 2가지 방법이 있습니다.

인터넷 확정일자 받는 법은 컴퓨터를 사용해서 확정일자를 받을 수 있는 방법이며, 오프라인 확정일자 받는 법은 주민센터, 등기소, 공증인 사무소에 직접 또는 대리인이 방문하여 확정일자를 부여받는 방법입니다.

인터넷 확정일자 받는 법

1. 법원 인터넷 등기소 홈페이지에 접속합니다.

법원 인터넷 등기소 홈페이지 바로가기 🔗

2. 회원가입 후 로그인합니다.

3. 로그인한 다음 “확정일자” > “신청서 작성 및 제출” 메뉴로 이동합니다.

4. 확정일자 신청서 작성 및 제출 페이지에서 “신규” 버튼을 클릭합니다.

5. 계약 구분을 “신규”로 선택하고, 부동산 구분을 선택합니다.

집합건물 : 아파트, 다세대, 빌라, 상가 등
건물 : 다가구 주택, 단독주택 등

6. 임대차 계약서의 주택 소재지를 입력합니다.

‘시/도’와 ‘시/군/구’를 선택 후 도로명 주소를 검색해서 입력한 다음 도로명 건물번호를 입력합니다.

7. 주소를 입력하고, “부동산 검색” 버튼을 클릭해서 부동산 고유번호를 자동으로 입력하고, “저장 후 다음” 버튼을 클릭합니다.

8. 계약 정보(주택 유형, 임대차 계약일, 면적, 임대차 기간, 보증금, 월세)를 입력합니다.

주택 유형 : 임대차 계약서의 주택 유형(단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 오피스텔 등)을 선택합니다.
계약일 : 임대차 계약서를 작성한 날짜를 선택합니다.
면적 : 임대차 계약서의 임차 면적을 기재합니다.
임대차기간 : 임대차 계약서의 임차 기간을 선택합니다.
보증금 / 차임(월세) : 임대차 계약서의 전세보증금 또는 월세보증금을 입력하고, 월세가 있는 경우 함께 입력합니다. 다만, 전세 계약의 경우에는 보증금만 입력하고, 차임(월세)은 비워놓습니다.
기타 : 필수 기재 항목은 아니기 때문에 필요한 경우 기재합니다.

9. 임대인과 임차인 정보(등록 구분, 성명, 주민등록번호, 휴대전화 번호, 이메일 주소)를 기재하고, “입력” 버튼을 클릭합니다.

임대인 정보와 임차임 정보를 각각 입력해서 총 두 번 입력해야 합니다.

10. 확정일자 신청인 정보를 입력합니다.

구분 : 임차인이 확정일자 신청인이라면, “임대인/임차인”을 선택합니다.
등록구분 : “내국인”을 선택합니다.
확정일자 신청인의 성명과 주민등록번호를 입력하고, 현재 주민등록상 주소지를 입력합니다.
휴대전화 번호와 이메일 주소를 입력합니다.

11. “계약증서 파일첨부” 버튼을 클릭한 다음 표준임대차계약서 스캔 또는 촬영해서 업로드합니다.

12. “임시저장” 버튼을 누른 다음 “작성 확인 및 완료” 버튼을 클릭합니다.

13. 신청서 작성 내역을 최종적으로 확인한 다음 “확인” 버튼을 클릭합니다.

14. “신청 수수료 결제 대기” 목록으로 이동한 다음 “결제” 버튼을 눌러서 확정일자를 받기 위해 500원 수수료를 결제합니다.

15. “신청서 제출 대기” 메뉴로 이동한 다음 “신청서 제출” 버튼을 클릭해서 완료합니다.

인터넷 확정일자 받는 법을 모두 설명해 드렸습니다. 신청할 때 입력해야 하는 내용들은 전월세 임대차 계약서에 있는 내용을 동일하게 입력하면 어렵지 않습니다.

다만, 확정일자 신청서를 작성한 다음 결제와 신청서 제출을 꼭 해야만 최종적으로 확정일자를 받을 수 있다는 점을 알아두시기 바랍니다.

오프라인 확정일자 받는 법

오프라인 확정일자 받는 법은 주민센터(동사무소), 등기소, 공증인 사무소에 직접 방문해서 확정일자를 받는 방법을 말합니다.

등기소나 공증인 사무소를 이용하는 것보다 주민센터는 거주지에 가까이 위치해 있기 때문에 주민센터(행정복지센터)에서 확정일자 받는 법을 알려드리도록 하겠습니다. 주민센터로 오프라인 확정일자를 받으러 가려면 몇 가지 준비물을 챙겨가야 합니다.

임대차 계약서 원본과 신분증을 챙겨 가야 합니다. 만약 임대차 계약자가 직접 방문하지 않고 대리인이 방문하는 경우에는 대리인의 신분증과 임차인의 인감도장이 날인되어 있는 위임장과 인감증명서를 첨부해서 가져가야 합니다.

임대차 계약을 한 당일 임차 주택 소재지에 있는 관할 주민센터에 방문한 다음 주민센터에 비치되어 있는 확정일자 신청서 양식을 작성합니다.

확정일자 신청서와 신분증, 임대차계약서를 주민센터 담당 직원에게 제출하고, 확정일자 도장을 임대차 계약서에 날인받으면 됩니다.

인터넷 확정일자 받는 법에서는 수수료 500원을 결제해야 하지만, 주민센터에서 확정일자를 부여받을 때는 600원의 수수료를 내야 합니다.

확정일자 신청서 양식 다운로드 🔗

이상으로 인터넷 및 오프라인 확정일자 받는 법을 모두 설명해 드렸습니다.

왜 확정일자를 부여받아야 하는지 이유와 확정일자 법적 효력에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.

확정일자를 받아야 하는 이유

확정일자를 받아야 하는 이유는 임차인이 임대차 계약서를 작성함으로써 얻을 수 있는 선순위 임차인과 같은 권리와 관련이 있습니다.

선순위 임차권이란 임차한 주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 예를 들어 전월세 계약을 마친 주택의 소유자인 집주인이 빚을 갚지 못해서 경매에 넘어가더라도 확정일자를 받아둔 임차인은 다른 채권자들보다 우선적으로 경매 대금에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약 반대로 임차인이 확정일자를 받아두지 않으면, 임차인은 선순위 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 전월세 계약을 체결했다면, 전월세 임대차 계약서에 반드시 확정일자를 받아야 합니다.

확정일자 법적 효력

확정일자 법적 효력은 증거력과 우선변제권이 있습니다.

증거력이란 임대차 계약서에 기재되어 있는 날짜에 계약 사항이 유효하다는 증거를 의미하며 우선변제권은 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 가질 수 있는 것을 말합니다.

다만, 임대차 계약서에 확정일자를 받는 것만으로는 우선변제권 효력이 발생하지 않습니다. 확정일자 법적 효력을 얻기 위해서는 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

확정일자 부여 : 임대차 계약서에 확정일자 도장받기
주택의 인도(이사) : 실제로 임대차 계약한 주택에 이사를 완료하여 거주 시작
전입신고 : 주민등록상 주소지를 임대차 계약한 주택으로 옮기는 전입신고 완료

확정일자 법적 효력 발생 요건은 차례대로 진행해야 합니다. 확정일자는 임대차 계약서를 작성한 당일 받는 것이 중요하며, 잔금을 치르는 날 주택에 입주하고 입주한 날 전입신고를 완료해야 합니다.

위 3가지 요건을 모두 충족한 날인 전입신고를 최종적으로 완료한 날로부터 우선변제권이 발생하고, 하게 됩니다.

최우선변제권과 우선변제권에 대해 혼란이 있을 수 있기 때문에 최우선변제권에 대해서도 설명하자면, 최우선변제권은 소액 임차인을 위한 제도로서 지역에 따라 일정 금액 이하의 보증금에 대해서 선순위 권리자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 임차인 보호제도입니다.

우선변제권은 확정일자, 이사, 전입신고를 모두 마쳐야 하지만, 최우선변제권은 확정일자를 받을 필요 없이 주택의 인도와 전입신고만으로 효력이 발생합니다.

대항력 또한 확정일자가 아닌 주택을 인도받은 다음 주민등록을 마치면 제3자에게 대항할 수 있는 법적 권리를 가지기 때문에 공매 또는 경매, 부동산 거래 등으로 소유권이 이전되었을 때, 임차인으로서 보증금을 지킬 수 있는 권리입니다.

전세나 월세 임대차 계약을 할 때는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 선순위 임차권에 대해 미리 알아두는 것이 중요합니다.

대항력과 우선변제권에 대해 이해했다면, 최우선변제권은 소액임차인의 범위와 우선변제 금액을 미리 알고 있어야 합니다.

확정일자 법적 효력에 대한 결론은 계약서에 대한 증거력과 우선변제권을 가지기 위한 절차이기 때문에 꼭 임대차 계약서를 작성한 날로부터 최대한 빨리 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

또한, 잔금을 치르고 주택을 인도받은 날 전입신고까지 완료해야만 우선변제권과 최우선변제권, 대항력이 발생할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

확정일자 FAQ

Q1. 확정일자란 무엇인가요?

A1. 확정일자는 계약서에 기재된 날짜에 그 계약서가 존재한다는 사실을 확인해 줄 수 있는 제도로 주로 전월세 임대차 계약서에 확정일자를 받아 임차인으로서의 법적 효력을 얻기 위해 활용됩니다.

Q2. 확정일자는 어디서 받을 수 있나요?

A2. 주택 임대차 계약서의 경우에는 주택 소재지 관할 주민센터 또는 가까운 등기소 또는 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다. 상가 임대차 계약서의 경우관할 세무서에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

Q3. 확정일자를 받기 위해 필요한 서류는 무엇이 있나요?

A3. 임대차 계약서 원본과 신분증을 필요로 합니다. 다만 대리인이 방문 신청하는 경우 대리인 신분증과 인감도장이 날인된 위임장, 인감증명서를 함께 필요로 합니다.

Q4. 확정일자를 받을 수 있는 사람은 누구인가요?

A4. 임대차 계약서를 작성하여 계약을 완료했으며, 계약서를 소지하고 있다면 누구나 확정일자를 받을 수 있습니다. 임대인, 임차인, 계약서를 소지한 제3자 모두 가능합니다.

Q5. 확정일자 신청 수수료는 얼마인가요?

A5. 주민세터 확정일자 신청 및 부여 시 수수료는 1통당 600원이며, 인터넷 등기소는 1통당 500원입니다.

Q6. 확정일자를 신청할 때, 주민등록 전입신고는 필수인가요?

A6. 2011년 1월 1일부터는 임차인 전입신고 여부와 상관없이 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 다만, 전입신고 후 실제로 거주해야만 확정일자의 법적 효력이 발생합니다.

Q7. 확정일자를 부여받을 때, 임대차 계약서 사본으로 받을 수 있나요?

A7. 확정일자 도장을 받는 계약서는 문서작성인의 서명 또는 기명날인이 있는 문서의 원본이어야만 합니다. 따라서 임대차 계약서 사본으로는 확정일자를 부여받을 수 없습니다.

Q8. 확정일자 도장을 받은 임대차 계약서를 분실했는데, 어떻게 해야 하나요?

A8. 임대차 계약서를 작성한 공인중개사 사무소는 계약일로부터 5년간 계약서를 보관해야 할 의무가 있기 때문에 임대차 계약서 사본을 제공받을 수 있습니다.

다만, 계약서 사본에는 확정일자 도장이 없기 때문에 임차 주택 소재지의 관할 주민센터에 방문해서 확정일자 확인정보 공개 요청서를 작성하여 제출하면, 확정일자 도장을 받은 사실과 임대차 계약의 기본적인 내용을 확인할 수 있는 임대차 정보제공 요청서를 발급받을 수 있습니다. 임대차 정보제공 요청서는 경매 또는 공매 시 우선변제권을 주장할 수 있는 법적 효력을 가지고 있습니다.

Q9. 전입신고를 하기 전에 확정일자를 받아도 되나요?

A9. 네. 괜찮습니다. 확정일자와 전입신고는 별도의 절차이기 때문에 상관없습니다. 다만, 우선변제권을 임차인이 얻기 위해서는 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 확정일자를 받은 후 이사(주택의 인도)와 전입신고를 완료한 다음 날 00시(24시)부터 발생합니다.

따라서 확정일자를 전입신고 하기 전에 받아두고, 이사와 전입신고도 모두 마쳐야 합니다.