이재명 근저당 설정 논란 정리

이재명 대통령 부부가 분당 자택을 29억 원에 매각하면서, 17억 7,000만 원의 근저당권을 설정했습니다. 매도인이 근저당권자가 된 구조와 잔금 담보의 원리, 대출 규제 우회 논란의 쟁점, 청와대와 분당구청의 설명까지 이재명 근저당 설정 논란 정리를 했습니다.

이재명 근저당 설정 논란 정리

집을 팔았는데 등기부에 매도인 이름으로 근저당이 잡혔다는 소식에 고개를 갸웃하신 분이 많습니다. 잔금을 다 받고 소유권을 넘기는 것이 일반적인 순서인데, 이번 거래는 순서가 달랐기 때문입니다.

이재명 근저당 논란의 핵심은 매도인인 대통령 부부가 근저당권자, 매수인이 채무자로 등기됐다는 점입니다. 잔금을 나중에 받기로 하고 그 미수금을 아파트에 담보로 잡아둔 구조입니다. 법률상 금지 규정은 없지만, 정부가 고가 주택 대출을 조이는 시점에 나온 거래라는 점에서 형평성 논쟁이 붙었습니다.

이재명 근저당 논란은 무엇이 문제인가요?

논란의 출발점은 매도인이 매수인에게 잔금을 빌려준 형태로 근저당권을 확보했다는 사실입니다. 통상적인 매매에서는 볼 수 없는 순서라 대출 규제 형평성 문제로 번졌습니다.

사실 관계를 3줄로 요약해 보면 다음과 같습니다.

첫째, 이 대통령 부부는 성남시 분당구 수내동 양지마을 1단지 금호아파트 전용 164.25㎡를 29억 원에 매각했습니다. 매매계약은 7월 14일, 소유권 이전 등기는 이틀 뒤인 7월 16일에 완료됐습니다.

둘째, 같은 날 채권최고액 17억 7,000만 원의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당권자는 매도인인 대통령 부부, 채무자는 매수인 2인입니다.

셋째, 청와대는 등기상 내용이 매수자의 사정에 따른 것이라고 설명했습니다. 야당은 대출 규제를 우회한 편법이라고 반박하면서 공방이 이어지고 있습니다.

등기부에 기록된 내용은 다음과 같습니다.

대법원 등기부등본상 소유자는 이 대통령·김혜경 여사 공동명의에서 김모(55)씨와 조모(54)씨 공동명의로 변경됐습니다. 지분은 절반씩 이전됐습니다. 같은 등기부의 을구에는 근저당권 설정이 기록됐습니다. 채권최고액 17억 7,000만 원은 매매대금 29억 원의 약 61% 수준입니다.

구분	등기 내용
소재지	성남시 분당구 수내동 양지마을 1단지 금호아파트
전용면적	164.25㎡
매매금액	29억 원
계약일 / 등기일	2026년 7월 14일 / 7월 16일
채권최고액	17억 7,000만 원
근저당권자	매도인(이 대통령 부부)
채무자	매수인 2인
취득 이력	1998년 약 3억 6,000만 원 매입, 2018년 부부 공동명의 전환

매도인(이재명)이 근저당권자가 된 이유

매수인이 매매대금을 전부 지급하기 전에 소유권을 먼저 넘겨받았기 때문입니다. 매도인 입장에서는 잔금을 받을 권리만 남고 담보가 사라지는 상황이 됩니다.

이때 미수 잔금을 보전하는 수단이 근저당권 설정입니다. 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 매도인이 해당 부동산을 경매에 부쳐 대금을 회수할 수 있습니다.

근저당권은 장래에 생길 채권까지 포함해 일정 한도(채권최고액¹) 안에서 부동산을 담보로 잡아두는 권리입니다.

등기부등본 열람 및 발급 4가지 방법 🔗

근저당권이란?

근저당권은 민법 제357조(근저당권)에 근거한 담보물권으로, 확정되지 않은 채권을 한도 금액 범위에서 계속 담보하는 제도입니다. 은행 주택담보대출에서 가장 흔하게 쓰입니다.

근저당권과 저당권은 무엇이 다른가요?

근저당과 저당권은 서로 다른 부분이 있습니다. 저당권은 확정된 채권 하나를 담보로 합니다. 대출금이 3억 원이면 담보 범위도 3억 원과 그 이자로 고정됩니다.

근저당권은 채권액이 늘었다 줄었다 하는 상황을 전제로 합니다. 그래서 개별 채권액이 아니라 최고 한도만 등기부에 적습니다.

채권최고액은 왜 실제 채권액보다 큰가요?

원금 외에 이자, 지연손해금, 경매 실행 비용까지 담보 범위에 넣기 위해서입니다. 금융권 관행상 채권최고액은 원금의 110~130% 수준으로 설정됩니다.

이 기준을 이번 사례에 적용하면 실제 빌려준 금액을 역산할 수 있습니다. 120%로 가정하면 17억 7,000만 원 ÷ 1.2 = 약 14억 7,500만 원이 됩니다. 야당이 약 15억 원을 빌려준 셈이라고 주장한 근거가 이 계산입니다.

매도인이 근저당을 설정하는 사례는 흔한가요?

드물지만 존재하는 방식이며, 실무에서는 매도인 금융² 또는 매도인용 근저당권으로 불립니다. 매수인의 자금 사정으로 잔금일이 미뤄질 때 주로 등장합니다.

법조계에서는 이 방식 자체는 대법원 판례로도 인정된 적법한 거래 형태라는 설명이 나왔습니다. 다만 개인 간 거래에서 십수억 원 규모로 이뤄지는 경우는 흔치 않습니다.

이번 거래 구조는 어떻게 되나요?

매수인이 잔금 일부를 남긴 상태에서 소유권을 먼저 이전받고, 남은 금액을 근저당으로 담보한 구조입니다. 등기 순서를 보면 구조가 명확히 드러납니다.

소유권 이전과 잔금 지급 시점이 왜 어긋났나요?

매수인들이 현재 거주 중인 아파트를 처분해야 잔금을 마련할 수 있는 상황으로 전해졌습니다. 처분 시한은 오는 10월 말로 알려졌습니다. 매수인은 소유권을 먼저 확보해 계약 불이행 위험을 줄일 수 있습니다. 매도인은 근저당으로 잔금 회수를 보장받습니다. 양측 이해가 맞아떨어진 형태입니다.

17억 7,000만 원은 어떻게 산정되었나요?

채권최고액은 미지급 잔금에 이자와 비용을 더한 한도로 정해집니다. 매매가 29억 원 대비 약 61%라는 비율이 나온 배경입니다. 계약금과 중도금이 얼마였는지는 공개되지 않았습니다. 따라서 매수인이 실제로 지급한 금액은 등기부만으로는 확정할 수 없습니다.

근저당은 언제 말소되나요?

매수인들이 기존 주택을 처분해 잔금을 지급하면 근저당권을 해지할 예정인 것으로 전해졌습니다. 예정 시점은 10월 말 이후입니다. 근저당 말소는 채무 변제만으로 자동 처리되지 않습니다. 근저당권자의 해지증서를 받아 등기소에 말소등기를 신청해야 등기부에서 지워집니다.

시점	진행 내용
7월 14일	매매계약 체결, 국무회의에서 매각 사실 언급
7월 16일	소유권 이전 등기 및 근저당권 설정 등기
7월 20일	청와대·분당구청 설명, 야당 비판 성명
10월 말(예정)	매수인 기존 주택 처분 후 잔금 지급
잔금 지급 이후	근저당권 말소 등기

대출 규제 우회 논란의 쟁점

쟁점은 위법 여부가 아니라 형평성과 상징성입니다. 정부가 고가 주택 대출을 강하게 제한한 상황에서 대통령이 사실상 자금을 빌려준 모양새가 됐기 때문입니다.

현행 주담대 규제는 어떤 내용인가요?

정부는 시가 25억 원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도를 최대 2억 원으로 제한했습니다. 29억 원 아파트를 은행 대출로 사려면 자기자금 비중이 매우 커집니다.

반면 개인 간 금전거래에는 이런 한도 규제가 적용되지 않습니다. 매도인이 잔금 지급을 유예해 주면 규제 밖에서 자금을 조달하는 효과가 생깁니다.

야당은 무엇을 문제 삼나요?

국민의힘은 대출 규제를 강화해 놓고 본인은 규제를 우회했다고 비판했습니다. 정점식 원내대표는 갭투자를 투기로 규정하면서 정작 본인은 외상으로 집을 팔았다고 지적했습니다.

주진우 의원은 평범한 국민은 잔금을 받아 다른 집을 사야 하므로 이런 거래가 불가능하다고 주장했습니다. 관저에 거주해 이사 부담이 없는 조건에서만 가능한 방식이라는 취지입니다.

청와대와 여당은 어떻게 반박하나요?

청와대는 등기상 내용이 매수자의 사정에 의한 것이라고 밝혔습니다. 매매가 시세보다 낮은 29억 원에 이뤄졌다는 점도 함께 설명했습니다.

민주당은 1주택자로서 매각 의무가 없는데도 자택을 팔아 무주택자가 됐다는 점을 강조했습니다. 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여준 조치라는 입장입니다.

여권 인사 중에서는 매수인의 재산권 보호를 위해 소유권을 먼저 넘기고 잔금을 근저당으로 보호한 정상 거래라는 반론도 나왔습니다.

쟁점	야당 주장	청와대·여당 설명
거래 성격	사금융을 활용한 대출 규제 우회	매수자 사정에 따른 통상적 담보 설정
매각 의도	재건축 이익 확보를 위한 조기 매도	부동산 정책 실현 의지 표명
형평성	일반 국민은 불가능한 거래 조건	시세보다 낮은 금액에 매각
위법성	편법·꼼수 성격 지적	금지 규정 없는 적법 거래

절차상 위법 소지는?

관할 지자체는 절차상 문제가 없었다는 입장을 공식적으로 밝혔습니다. 현재까지 위법을 확인한 기관 판단은 나오지 않았습니다.

토지거래허가구역에서 근저당 설정이 가능한가요?

토지거래허가구역³에서 근저당 설정은 가능합니다. 분당구청은 근저당권 설정을 금지하는 규정이 없다고 설명했습니다.

자금조달계획서⁴에 부합하는 증빙서류가 제출되면 허가를 내줄 수밖에 없다는 것이 구청의 설명입니다. 토지거래허가는 실거주 목적과 자금 출처를 확인하는 절차이며, 담보 설정 여부를 심사 대상으로 삼지 않습니다.

분당구청은 어떤 입장을 밝혔나요?

분당구청은 토지거래허가 심사와 부동산거래신고 과정에서 별다른 문제가 없었다고 7월 20일 밝혔습니다. 심사 기간도 평일 기준 15일 이내라는 통상 기한 안에 처리됐다고 설명했습니다.

특혜 시비에 대해서는 절차상 예외를 적용한 사실이 없다는 취지로 답했습니다.

사인 간 금전거래의 이자율 기준은 있나요?

부동산 거래신고 단계에서는 별도 기준이 없습니다. 분당구청은 차용증 등 증빙서류는 확인하지만 개인 간 금전거래에 적용할 금리 기준은 정해져 있지 않다고 설명했습니다.

다만 세법에는 기준이 있습니다. 상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인으로부터 무상 또는 저리로 돈을 빌린 경우 적정 이자율과의 차액을 증여재산가액으로 봅니다. 적정 이자율은 현재 연 4.6%이며, 그 차액이 연 1,000만 원 미만이면 과세 대상에서 제외됩니다.

15억 원을 무이자로 빌려준다고 가정하면 연간 계산액은 6,900만 원으로 기준금액을 넘습니다. 실제 이자 약정이 있었는지 여부가 세무 판단의 갈림길이 됩니다.

매각 시점을 둘러싼 재건축 쟁점은 무엇인가요?

야당은 매각 시점 자체를 문제 삼았습니다. 해당 단지가 재건축 절차상 중요한 분기점을 앞두고 있었다는 주장입니다.

사업시행자 지정 고시가 왜 변수인가요?

국민의힘은 이 아파트가 7월 말 사업시행자 지정 고시를 앞두고 있었다고 주장했습니다. 고시 이후 취득자는 조합원 지위를 얻지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있다는 논리입니다.

현금청산⁵ 대상이 되면 매수 수요가 급감해 제값을 받기 어려워집니다. 야당은 이 시한을 넘기지 않으려고 잔금 전에 소유권부터 넘긴 것 아니냐고 문제를 제기했습니다.

조합원 지위 승계 기한과의 관계는 무엇인가요?

도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구에서 일정 단계 이후 취득자의 조합원 지위 승계를 제한합니다. 등기 시점이 며칠 차이로 결과를 가르는 구조입니다.

이 주장은 야당 측 문제 제기이며, 청와대는 매각이 부동산 정책 의지 표명이라는 입장을 유지하고 있습니다. 실제 고시 일정과 지위 승계 여부는 정비사업 인가권자인 성남시 공고로 확인해야 합니다.

일반 매수·매도자에게 주는 시사점은 무엇인가요?

이번 사안은 잔금과 소유권 이전 순서를 바꿀 때 어떤 위험이 생기는지 보여줍니다. 개인 거래에서도 같은 구조를 쓸 수 있지만 점검할 항목이 많습니다.

매도인 근저당 거래 시 매수인이 확인할 점

첫째, 채권최고액이 실제 잔금 대비 과도하지 않은지 확인해야 합니다. 한도가 클수록 추가 담보대출 여력이 줄어듭니다.

둘째, 이자 약정과 변제기를 계약서에 명시해야 합니다. 무이자 조건은 앞서 설명한 증여세 문제로 이어질 수 있습니다.

셋째, 말소 조건과 절차를 특약으로 정해야 합니다. 잔금 지급 즉시 해지증서를 교부한다는 문구를 넣는 방식입니다.

매도인이 잔금 미회수 위험을 줄이는 방법

근저당 설정 외에 소유권이전등기 청구권 가등기나 계약 해제 특약을 함께 두는 방법이 있습니다. 근저당권만으로는 경매 절차를 거쳐야 회수가 가능해 시간이 걸립니다.

선순위 권리 여부도 확인해야 합니다. 매수인이 같은 날 은행 대출을 받으면 등기 접수 순서에 따라 순위가 갈립니다.

항목	일반 잔금 거래	매도인 근저당 거래
소유권 이전 시점	잔금 완납일	잔금 일부 미지급 상태
매도인 위험	낮음	잔금 미회수 시 경매 절차 필요
매수인 자금 부담	잔금일에 전액 필요	처분 시점까지 유예 가능
등기부 기재	근저당 없음	매도인 명의 근저당권 설정
세무 쟁점	없음	이자 약정 없으면 증여 문제 발생 가능
추가 대출	제약 없음	채권최고액만큼 담보 여력 감소

FAQ

Q1. 근저당 설정 비용은 누가 부담하나요?

A1. 등록면허세와 법무사 보수 등 설정 비용은 통상 채무자가 부담합니다. 이번 거래의 부담 주체는 공개되지 않았습니다.

Q2. 근저당은 잔금을 갚으면 자동으로 사라지나요?

A2. 사라지지 않습니다. 근저당권자의 해지증서와 위임장을 받아 관할 등기소에 말소등기를 신청해야 등기부에서 지워집니다.

Q3. 등기부등본은 어떻게 확인하나요?

A3. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 열람 수수료는 통당 700원, 발급은 1,000원입니다.

Q4. 근저당이 잡힌 집도 다시 팔 수 있나요?

A4. 팔 수 있습니다. 다만 매수인이 근저당 말소를 조건으로 요구하는 것이 일반적이며, 잔금으로 채무를 상환해 동시에 말소하는 방식이 많습니다.

Q5. 매수인이 추가로 은행 대출을 받을 수 있나요?

A5. 어렵습니다. 선순위 근저당의 채권최고액만큼 담보 가치가 차감되며, 25억 원 초과 주택은 주담대 한도가 최대 2억 원으로 제한됩니다.

Q6. 이 집에 전세를 놓으면 세입자는 어떻게 되나요?

A6. 선순위 근저당이 있으면 경매 시 세입자의 보증금 회수 순위가 밀립니다. 계약 전 등기부 을구 확인이 필요합니다.

Q7. 무이자로 잔금을 유예해 주면 증여세가 나오나요?

A7. 적정 이자율 연 4.6%로 계산한 금액과 실제 이자의 차액이 연 1,000만 원 이상이면 증여재산가액으로 봅니다. 상속세 및 증여세법 제41조의4가 근거입니다.

Q8. 매도인이 받는 이자는 세금 신고 대상인가요?

A8. 비영업대금의 이익에 해당해 이자소득으로 과세됩니다. 원천징수 대상이 아닌 경우 종합소득세 신고 때 합산합니다.

Q9. 채권최고액과 실제 빌려준 금액은 어떻게 다른가요?

A9. 채권최고액은 담보 한도이고 실제 채무는 그보다 작은 것이 보통입니다. 등기부만으로는 실제 채권액을 알 수 없습니다.

Q10. 대통령 부부는 이번 매각으로 무주택자가 되었나요?

A10. 7월 16일 소유권 이전 등기가 완료되면서 법적으로 주택을 보유하지 않게 됐습니다. 매각 사실은 7월 14일 국무회의에서 처음 공개됐습니다.