LTV 계산기
LTV 계산기는 주택을 담보로 대출을 실행할 때, LTV 규제 한도(주택의 가치, 주택 수, 지역 등)에 따라 기존 선순위채권, 임차보증금, 최우선변제 소액임차보증금 등을 고려해서 금융기관으로부터 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 한도를 계산할 수 있는 온라인 계산 도구입니다.
LTV(Loan To Value Ratio)란
LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로 담보가치 대비 대출금액의 비율이라는 의미를 가진 경제 용어로 담보 대출 한도가 담보 자산의 가치에 비해 어느 정도의 비율을 차지하는지를 나타내는 지표입니다.
LTV는 금융기관에서 대출을 승인할 때, 부채 상환에 대한 위험도를 평가하기 위한 지표로 활용하며, 주택담보대출비율이나 담보인정비율이라 부르기도 합니다.
LTV를 쉽게 설명하면, 부동산 가격에서 대출금이 차지는 비중을 말합니다. 예를 들어 LTV 50%라고 가정하면 시가 3억 원의 아파트를 구입할 때, 최대 1억 5,000만 원까지 대출을 받을 수 있다는 것을 뜻합니다.
LTV 한도 규제
LTV는 2002년 4월 김대중 정부에서 주택 투기가 과열되는 시장을 억제하기 위한 수단으로 도입했으며, 도입 이후 부동산 시장 상황에 맞춰 변화해오고 있습니다.
LTV 규제는 지역과 주택 가격에 알맞게 적용하고 있습니다.
| 주택 가격 | 구분 | 투기지역 및 투기과열지구 | 조정대상지역 | 기타 지역(비규제) |
|---|---|---|---|---|
| 9억 원 이하 | 무주택·실수요자 | 50% | 60% | 70% |
| 1주택자 | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상(다주택자) | 30% | 30% | 60% | |
| 9억 원 초과 ~ 15억 원 이하 | 9억 이하분 | – 무주택·실수요자: 50% – 1주택자: 40% – 2주택 이상: 30% | – 무주택·실수요자: 60% – 1주택자: 50% – 2주택 이상: 30% | – 무주택·실수요자, 1주택자: 70% – 2주택 이상: 60% |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | ||
| 15억 원 초과 | 실제 대출 어려움 | 30% | ||
LTV 규제에서 표시되어 있는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 현황은 다음과 같습니다.
- 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역: 서울특별시(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)
2023년 1월 5일 투기지역 및 투기과열지구와 조정대상지역을 일부 해제하고, 현재까지 투기지역 및 투기과열지구와 조정대상지역 현황은 서울 4개 구를 지정하고 있습니다.
LTV 계산 방법
LTV(주택담보대출비율)를 계산하는 방법은 아래 LTV 공식에 수치를 대입하여 계산할 수 있습니다.
- LTV(%) = (①대출금액 + ②선순위채권 + ③임차보증금 등) ÷ ④주택 담보가치 × 100
①대출금액은 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받으려는 금액을 말합니다.
②선순위채권은 주택을 담보로 이미 받은 대출의 잔액을 말합니다.
③임차보증금 등에는 주택을 임대하면서 돌려주어야 할 보증금을 말합니다.
④주택 담보가치는 감정평가나 공신력이 있는 한국감정원의 주택감정평가액 또는 KB시세 기준가격을 말합니다.
LTV 계산을 예로 들면, 주택의 담보가치가 20억 원이고, 대출금액과 관련 부채 합계액이 14억 원인 경우라면 LTV 70%라는 결과가 나옵니다.
- 14억 원 ÷ 20억 원 × 100 = 70%
하지만, LTV 비율 결과 값을 얻는 것은 주택 실수요자나 투자자에게 크게 중요한 부분은 아닙니다. 따라서 내가 사려는 주택의 지역이 규제지역 여부가 맞는지 주택의 가격은 얼마인지를 통해 LTV 기준 대출 가능 금액을 계산하는 것이 LTV 계산기입니다.
LTV 기준 대출 가능 금액은 아래와 같은 공식으로 계산할 수 있습니다.
- LTV 기준 대출 가능 금액 = (적용 LTV 비율 ÷ 100 × 담보가치) – (선순위채권 + 임차보증금 등)
예로 들면 비규제지역에 있는 주택의 담보가치가 9억 원이라면 무주택자의 적용 LTV 비율은 70%입니다. 또한, 주택에 대해 기존 설정되어 있는 선순위 채권과 임차보증금 등의 합계액이 1억 원이라면, LTV 기준 대출 가능 금액은 5억 3천만 원입니다.
- (70 ÷ 100 × 9억 원) – 1억 원 = 5억 3,000만 원
현재 가지고 있는 주택과 대출 금액을 기준으로 LTV 비율을 계산하는 것도 필요할 수 있지만, 주택을 구매해야 하는 사람에게 LTV 비율을 계산하는 것보다는 LTV 비율을 적용했을 때, 얼마의 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것을 필요로 합니다. 따라서 제공해 드린 LTV 계산기를 활용해서 LTV 비율을 적용했을 때, 주택담보대출의 한도는 얼마까지 가능하지 확인해 보시기 바랍니다.
하지만, LTV는 금융기관이나 주택담보대출을 실행하려는 개인이나 사업자에 따라 다를 수 있으며, 주택 이외에 상가나 다른 담보를 대상으로 대출을 실행할 때 비율이 달라질 수 있습니다. 또한, 신규주택을 구입할 때의 LTV와 보유하고 있는 주택을 담보로 생활안정자금 또는 사업자 대출을 실행하려고 할 때의 LTV 비율은 달라질 수 있기 때문에 최종적인 LTV 기준은 금융기관에 확인하는 것이 중요합니다.
주택담보대출 한도는 LTV 하나 만으로 금융기관에서 대출 한도를 결정하지 않고, DTI와 DSR을 함께 고려하여 대출 한도를 결정합니다. DTI는 소득 대비 이자 상환액의 비율을 말하며, DSR은 소득 대비 이자와 원금을 합친 상환액의 비율을 말합니다. 따라서 LTV 한도는 1차적인 대출한도를 결정하는 비율이며 최종적으로 대출한도를 결정하기 위해 금융기관에서는 개인의 소득을 고려해서 결정하게 됩니다.
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