종합부동산세 계산기에 공시가격만 입력하면, 12월 나올 종부세 고지세액을 미리 확인할 수 있습니다. 종합부동산세 세율표와 기본공제 9억·12억원, 공정시장가액비율 60%, 재산세 중복분 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담상한까지 국세청 기준 7단계 계산 과정을 실제 예시와 함께 정리했습니다.
종합부동산세 계산기
공시가격을 넣으면 기본공제부터 재산세 중복분 공제, 세액공제, 세부담상한, 농어촌특별세까지 단계별로 계산합니다.
부부 공동명의 1주택, 어느 쪽이 유리한가
공시가격 1채를 기준으로 세 가지 방식을 같은 조건에서 계산합니다. 공동명의자는 매년 9월 16~30일에 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.
2026년 현행 vs 2027·2028년 정부안
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준입니다. 국회 심의 전이라 확정된 세액이 아니며, 개편 내용은 2027년 6월 1일 과세분부터 반영됩니다.
과세기준일 매년 6월 1일 소유자가 그해 납세의무자입니다. 6월 2일에 팔았다면 그해 종부세는 매도자가 냅니다.
공시가격 확인 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있습니다. 시세가 아니라 공시가격을 넣어야 합니다.
재산세 중복분 공제 종합부동산세법 시행령 제4조의3 산식을 그대로 적용했습니다. 분자는 누진공제를 빼지 않은 금액, 분모는 누진공제를 반영한 금액이라 두 항의 기준이 다릅니다.
세부담상한 전년 보유세를 입력해야 계산됩니다. 2026년 상한은 150%이며 법인은 적용되지 않습니다.
반영하지 않은 항목 합산배제 임대주택·사원용주택, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례, 재산세 과세표준상한제(직전연도 대비 5%), 감면율, 도시지역분·지방교육세는 계산에 넣지 않았습니다.
참고용 실제 고지세액은 국세청 홈택스 조회 결과와 다를 수 있습니다. 근거는 종합부동산세법 제8조·제9조·제10조, 같은 법 시행령 제2조의4·제4조의3, 지방세법 제111조·제111조의2입니다.
매년 11월 말 종부세 고지서를 받고 이 금액이 어떻게 나왔는지 몰라 답답했던 분이 많습니다. 고지서에는 최종 세액만 적혀 있고 중간 계산 과정은 전혀 나오지 않기 때문입니다. 종합부동산세 계산기는 공시가격을 입력하면 12월에 낼 세액을 7단계로 나눠 보여주는 도구입니다.
목차
종합부동산세 계산기란
종합부동산세 계산기는 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계로 12월 납부세액을 산출하는 도구입니다. 국세청은 11월 말에 고지서를 보내지만 계산 근거는 따로 알려주지 않습니다. 계산기를 쓰면 고지서를 받기 넉 달 전에 대략적인 금액을 파악할 수 있습니다.
- 공시가격: 국토교통부가 매년 발표하는 주택의 공적 평가액으로, 실제 매매 시세보다 낮게 잡힙니다.
종부세 납부 대상자
과세기준일인 6월 1일 현재 인별 주택 공시가격 합계가 9억원을 넘으면 납세의무자가 됩니다. 1세대 1주택자는 기준선이 12억원이고, 법인은 공제 없이 첫 원부터 과세됩니다. 부부가 각각 집을 갖고 있어도 세대 기준이 아니라 사람별로 따로 계산합니다. 종합합산토지는 5억원, 상가 부속토지 같은 별도합산토지는 80억원이 기준입니다.
주의할 점은 소유권 이전 시점입니다. 6월 2일에 집을 팔았다면 그해 종부세는 매도자가 전부 부담합니다. 반대로 5월 31일까지 등기를 넘겼다면 매수자가 납세의무자가 됩니다.
재산세를 냈는데 종부세를 또 내는 이유는 무엇인가요?
같은 주택에 재산세와 종부세가 겹치기 때문에 종부세에서 재산세 상당액을 빼줍니다. 재산세는 지방자치단체가 7월과 9월에 부과하는 지방세입니다. 종부세는 국세청이 12월에 부과하는 국세이며 고가 주택과 다주택에만 매겨집니다. 이중과세를 막기 위해 종합부동산세법 시행령 제4조의3이 공제 산식을 정해 두고 있습니다.
종부세 세율은 얼마인가요?
2026년 개인 세율은 과세표준1 구간에 따라 0.5%에서 5.0%까지 일곱 단계로 나뉩니다. 2주택 이하와 3주택 이상이 서로 다른 표를 쓰지만 과세표준 12억원까지는 동일합니다. 그 위 구간부터 3주택 이상에 더 높은 세율이 적용됩니다.
2주택 이하와 3주택 이상은 세율이 어떻게 다른가요?
과세표준 12억원을 넘는 순간 두 표의 세율 격차가 최대 2.3%p까지 벌어집니다. 아래 표에서 누진공제란 낮은 구간에 이미 적용된 세율을 되돌려 빼주는 금액입니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 누진공제 | 3주택 이상 | 누진공제 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | – | 0.5% | – |
| 3억~6억원 | 0.7% | 60만원 | 0.7% | 60만원 |
| 6억~12억원 | 1.0% | 240만원 | 1.0% | 240만원 |
| 12억~25억원 | 1.3% | 600만원 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25억~50억원 | 1.5% | 1,100만원 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50억~94억원 | 2.0% | 3,600만원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
과세표준이 20억원이라면 2주택 이하는 2,000만원, 3주택 이상은 2,560만원이 나옵니다. 같은 자산인데 주택 수만으로 560만원이 갈리는 구조입니다.
법인은 왜 세율이 더 높은가요?
법인은 기본공제가 없고 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율을 적용받습니다. 개인처럼 구간별로 나누지 않고 과세표준 전체에 한 가지 세율을 곱합니다. 법인 명의로 주택 3채를 30억원어치 보유하면 종부세만 1억원을 넘깁니다. 세부담상한도 적용되지 않아 전년 대비 증가폭에 제한이 없습니다.
2027년부터 세율 체계가 어떻게 바뀌나요?
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 주택 수 기준을 가액 기준으로 바꾸겠다고 발표했습니다. 1세대 1주택 기본공제는 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 갈라집니다. 공정시장가액비율은 2027년 70%로 오르고 조정대상지역 다주택자는 2028년 80%가 적용됩니다.
세부담상한은 150%에서 200%로 오르고 세액공제에 800만원과 600만원 한도가 새로 생깁니다. 다만 국회를 통과하지 않은 정부안이라 확정된 내용이 아닙니다.
종부세 계산 방법
종부세는 공시가격 합계에서 공제를 빼고 비율과 세율을 곱한 뒤 네 가지를 차감해 확정합니다. 종합부동산세 계산기가 따르는 국세청 공식 계산 흐름은 아래 일곱 단계입니다.
| 단계 | 계산 내용 |
|---|---|
| 1 | 인별 전국 주택 공시가격 합산 |
| 2 | 기본공제 9억원 차감 (1세대 1주택자 12억원) |
| 3 | 공정시장가액비율 60% 곱하기 |
| 4 | 세율 적용 후 누진공제 차감 |
| 5 | 재산세 중복분 공제 |
| 6 | 고령자·장기보유 세액공제 차감 |
| 7 | 세부담상한 초과분 차감 후 농어촌특별세 20% 가산 |
과세표준은 어떻게 구하나요?
공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율2 60%를 곱하면 과세표준입니다. 1세대 1주택자가 공시가격 15억원 주택을 갖고 있다면 15억원에서 12억원을 뺀 3억원이 남습니다. 여기에 60%를 곱한 1억 8,000만원이 과세표준이 됩니다. 세율 0.5%를 적용하면 종부세액은 90만원입니다.
재산세 중복분은 왜 빼주나요?
같은 주택에 이미 매겨진 재산세만큼 종부세에서 빼야 이중과세가 되지 않기 때문입니다. 공제액은 그해 부과된 주택분 재산세에 일정 비율을 곱해 산출합니다. 위 15억원 사례에서는 재산세 207만원 중 약 11만 3,000원이 공제됩니다. 남은 78만 7,000원이 산출세액이고 농어촌특별세 15만 7,000원을 더해 총 94만 5,000원입니다.
3주택자가 각 10억원짜리 집 세 채를 보유한 경우로 바꿔 보겠습니다. 합계 30억원에서 9억원을 빼고 60%를 곱하면 과세표준 12억 6,000만원입니다. 3주택 이상 세율을 적용하고 재산세 244만원을 공제하면 종부세는 835만원입니다. 농어촌특별세까지 더한 총 납부액은 1,002만원입니다.
세액공제와 세부담상한은 언제 적용되나요?
세액공제는 1세대 1주택자만 받을 수 있고 재산세 공제 이후 단계에서 적용됩니다. 연령별로 60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%가 적용됩니다. 보유기간별로는 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%이며 합산 한도는 80%입니다. 60세이면서 10년을 보유했다면 두 공제를 합쳐 60%를 감면받습니다.
세부담상한3은 올해 보유세가 작년의 150%를 넘지 못하도록 막는 장치입니다. 재산세와 종부세를 합한 금액이 기준이며 2023년부터 주택 수와 무관하게 150%로 통일됐습니다. 마지막으로 확정된 종부세에 20%를 곱한 농어촌특별세가 붙습니다.
종합부동산세 계산기 사용 방법
종합부동산세 계산기는 납세자 유형을 고른 뒤 주택별 공시가격과 지분율만 넣으면 결과가 나옵니다. 유형을 1세대 1주택자로 선택하면 입력칸이 한 개로 고정됩니다. 3주택 이상을 고르면 세 칸이 기본으로 열리고 필요한 만큼 추가할 수 있습니다.
공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 무료로 조회할 수 있습니다. 매매 시세나 호가를 넣으면 세액이 크게 부풀려지니 반드시 공시가격을 확인해야 합니다. 공동주택 공시가격 현실화율은 약 69% 수준이라 시가 20억원 주택의 공시가격은 14억원 안팎입니다.
부부 공동명의는 어떤 값을 넣어야 하나요?
종부세는 인별 과세라서 공시가격 전체를 넣고 본인 지분율을 따로 입력해야 합니다. 18억원 주택을 부부가 절반씩 가졌다면 각자 9억원만 합산되어 세금이 나오지 않습니다. 반면 단독명의라면 12억원을 공제한 6억원이 남아 종부세가 발생합니다.
부부 공동명의는 1세대 1주택자 특례를 신청해 계산 방식을 바꿀 수도 있습니다. 특례를 쓰면 공제가 18억원에서 12억원으로 줄지만 세액공제 최대 80%를 받습니다. 고령이거나 오래 보유했다면 특례가 유리해지는 구간이 생기므로 두 방식을 비교해야 합니다.
전년 재산세와 종부세는 왜 입력하나요?
세부담상한을 계산하려면 작년에 실제로 낸 보유세 합계가 필요하기 때문입니다. 입력하지 않으면 상한 없이 계산되어 실제보다 세액이 높게 나올 수 있습니다. 작년 재산세 고지서와 종부세 고지서 금액을 더해 한 칸에 넣으면 됩니다.
종부세 계산 결과 보는 법
종합부동산세 계산기 결과는 최종 납부액보다 단계별 표를 먼저 봐야 어디서 세금이 커졌는지 알 수 있습니다. 같은 공시가격이라도 기본공제와 세액공제 적용 여부에 따라 결과가 몇 배 차이 납니다.
단계별 표에서 무엇을 먼저 봐야 하나요?
기본공제가 9억원인지 12억원인지부터 확인하는 것이 가장 빠릅니다. 12억원이 적용되지 않았다면 1세대 1주택자로 인정받지 못했다는 뜻입니다. 세대원 중 한 명이라도 다른 주택을 갖고 있으면 공제는 9억원으로 내려갑니다.
다음으로 세액공제 줄을 확인합니다. 60세가 넘었는데 공제가 0원이라면 나이나 보유기간을 입력하지 않았을 가능성이 큽니다.
실효세율과 분납 가능액은 무엇을 뜻하나요?
실효세율은 총 납부액을 공시가격 합계로 나눈 값이며 자산 대비 부담을 보여줍니다. 공시가격 15억원에 총 94만원이면 실효세율은 0.063%입니다. 분납 가능액은 농어촌특별세를 뺀 종부세가 250만원을 넘을 때 나타납니다. 250만원 초과 500만원 이하는 초과분을, 500만원을 넘으면 절반까지 6개월간 나눠 낼 수 있습니다.
고지서 금액과 다르면 어디를 확인해야 하나요?
종합부동산세 계산기가 반영하지 않는 특례 항목이 고지서에 적용됐을 가능성이 가장 큽니다. 합산배제4 임대주택과 사원용 주택은 애초에 과세 대상에서 빠집니다. 일시적 2주택과 상속주택 특례가 적용되면 주택 수 판정이 달라집니다. 재산세 과세표준상한제나 감면율이 걸려 있어도 금액이 어긋납니다.
차이가 크다면 홈택스 과세물건 상세조회로 국세청이 잡은 주택 목록을 대조해 보십시오. 고지 내용이 사실과 다르면 12월 1일부터 15일까지 직접 신고해 고칠 수 있습니다.
FAQ
Q1. 오피스텔이나 분양권도 주택 수에 들어가나요?
A1. 주택분 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔은 종부세 주택 수에 포함됩니다. 업무용으로 신고해 건축물분 재산세를 낸 오피스텔은 제외됩니다. 분양권과 조합원입주권은 아직 주택이 아니므로 종부세 계산에 들어가지 않습니다.
Q2. 상속받은 주택 때문에 다주택자가 되나요?
A2. 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 1세대 1주택 판정에서 주택 수에 넣지 않습니다. 5년이 지나도 전체 지분의 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원 이하면 제외됩니다. 세 요건 중 하나만 충족해도 되지만 9월에 별도 신청을 해야 합니다.
Q3. 이사하느라 잠깐 2주택이 된 경우는 어떻게 되나요?
A3. 새 집을 산 날부터 3년이 지나지 않았다면 일시적 2주택으로 보아 1세대 1주택자 혜택을 유지합니다. 다만 3년 안에 종전 주택을 팔지 않으면 깎아준 세액과 이자를 다시 추징당합니다. 이자는 하루당 0.022%이므로 처분 시기를 놓치면 부담이 커집니다.
Q4. 종부세를 낼 돈이 없으면 미룰 수 있나요?
A4. 1세대 1주택자가 네 가지 요건을 모두 채우면 납부유예를 신청할 수 있습니다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유, 직전 총급여 7천만원 이하이면서 종합소득금액 6천만원 이하, 주택분 종부세 100만원 초과가 조건입니다. 납부기한 3일 전인 12월 12일까지 담보를 제공하고 신청해야 합니다. 유예분은 집을 팔거나 증여할 때 이자와 함께 내며 2025년 이자율은 연 3.1%였습니다.
Q5. 부부 공동명의 특례는 매년 신청해야 하나요?
A5. 처음 한 번만 신청하면 내용에 변동이 없는 한 다음 해부터 자동으로 적용됩니다. 신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지이며 혼인관계증명서를 첨부합니다. 기간을 놓쳤다면 12월 1일부터 15일까지 종부세를 직접 신고하면서 적용받을 수 있습니다.
Q6. 세대분리를 하면 종부세가 줄어드나요?
A6. 주민등록을 옮겼다고 해서 자동으로 별도 세대가 되지는 않습니다. 실제로 생계를 달리하는지가 판단 기준이며 부부는 수십 년 별거해도 같은 세대로 봅니다. 위장이혼으로 세대를 나눈 경우도 법원이 동일 세대로 판단한 사례가 있습니다.
Q7. 임대사업자로 등록한 주택도 합산되나요?
A7. 요건을 갖춘 등록 임대주택은 합산배제를 신청하면 과세 대상에서 빠집니다. 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지이며 임대사업자 등록과 사업자등록이 모두 있어야 합니다. 요건을 못 채운 상태로 신고하면 경감받은 세액과 이자가 추징됩니다.
Q8. 지방에 싼 집을 한 채 더 사면 다주택자가 되나요?
A8. 수도권과 광역시, 특별자치시를 뺀 지역의 공시가격 4억원 이하 주택 한 채는 주택 수에서 제외됩니다. 두 채 이상 보유하면 특례를 적용받지 못합니다. 정부는 2027년부터 대상 지역을 광역시를 제외한 비수도권 전역으로 넓히겠다고 발표했습니다.
Q9. 고지서를 못 받으면 신고하지 않아도 되나요?
A9. 종부세는 국세청이 계산해 고지하는 세금이라 고지서가 오지 않으면 납부 의무가 없습니다. 다만 합산배제나 특례를 신청해야 할 상황이라면 스스로 챙겨야 합니다. 납부기한을 넘기면 3% 납부지연가산세가 붙고 150만원 이상이면 하루 0.022%가 추가됩니다.
Q10. 계산기 결과를 그대로 믿어도 되나요?
A10. 종합부동산세 계산기는 공시가격과 기본 조건만으로 산출한 참고용 수치를 보여줍니다. 합산배제와 각종 특례, 감면율은 반영되지 않아 실제 고지액과 차이가 날 수 있습니다. 정확한 금액은 홈택스 모의세액계산 서비스나 관할 세무서 상담으로 확인하십시오.
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- 과세표준: 세율을 곱하는 기준 금액으로, 공시가격에서 공제를 빼고 비율을 곱해 계산합니다. ↩︎
- 공정시장가액비율: 공시가격을 과세표준에 얼마나 반영할지 정하는 비율로, 시행령으로 매년 조정됩니다. ↩︎
- 세부담상한: 공시가격 급등으로 세금이 한 번에 치솟는 것을 막기 위해 증가폭을 제한하는 제도입니다. ↩︎
- 합산배제: 등록 임대주택처럼 정책 목적이 인정되는 주택을 종부세 과세 대상에서 아예 제외하는 제도입니다. ↩︎
