최우선변제금액은 최우선변제권을 가진 임차인(소액임차인)이 선순위 근저당권자보다 우선해서 일정액의 보증금을 되돌려 받을 수 있도록 법적으로 보호하는 금액을 말합니다. 이번 글에서는 최우선변제금액 및 소액임차인 기준에 대해 법적 근거를 바탕으로 자세하게 설명해 드리겠습니다.
최우선변제금액 정의
최우선변제금액은 주택이 경매 또는 매각 등으로 넘어갔을 때, 주택임대차보호법에 따라 임차보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 우선해서 돌려받을 수 있도록 정한 금액을 말합니다.
최우선변제금액은 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 따라 임차인의 보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권자보다 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리를 명시하고 있습니다.
이를 쉽게 말하면, 임차인보다 선순위 채권이 있는 상태로 경매나 공매 등으로 넘어가더라도 임차인의 보증금을 돌려받을 수 있다는 것을 말합니다.
최우선변제금액 및 소액임차인 기준
최우선변제금액을 법적으로 보장받기 위해서는 소액임차인 기준을 충족해야 합니다. 소액임차인은 최우선변제금액 이내에서 소액임차인의 임차보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
소액임차인 기준
최우선변제금액은 임차인이 우선변제받을 수 있는 보증금이며 보증금을 돌려받을 수 있는 임차인은 소액임차인 기준을 충족해야 합니다.
소액임차인의 기준은 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 권리)의 기준에 따라 보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 말합니다.
| 지역 | 보증금 |
|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6천 500만 원(165,000,000원) 이하 |
| 인천시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 4천 500만원(145,000,000원) 이하 |
| 광역시(과밀억제권역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500만 원(85,000,000원) 이하 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원(75,000,000원) 이하 |
또한, 소액임차인이 최우선변제금액을 받기 위해서는 주택의 인도(점유)와 전입신고를 통해 대항력을 갖추어야만 합니다.
최우선변제금액 기준
소액임차인 기준을 충족하는 임차인은 최우선변제금액 기준에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
최우선변제금액 기준은 돌려받을 수 있는 보증금의 한도를 의미하며, 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)에서 명시하고 있습니다.
| 지역 | 최우선변제금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 최대 5,500만 원(55,000,000원) |
| 인천시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 최대 2,400만 원(24,000,000원) |
| 광역시(과밀억제권역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 최대 2,800만 원(28,000,000원) |
| 그 밖의 지역 | 최대 2,500만 원(25,000,000원) |
다만, 임차인의 보증금이 주택가액의 50%를 초과하면, 그 한도 내에서만 우선변제권을 인정받아서 해당하는 금액까지만 우선변제를 받을 수 있습니다.
최우선변제금액 FAQ
Q1. 최우선변제금액은 어떤 경우에 필요로 하나요?
A1. 최우선변제금액은 임차한 주택이나 상가가 경매 또는 공매 등으로 넘어갈 때, 세입자의 보증금을 보호하기 위한 제도입니다.
경매나 공매 상황에서 세입자가 최소한의 보증금을 돌려받을 수 있도록 법적으로 보호 및 보장하는 금액입니다. 따라서 임차인의 권리가 근저당권자 등의 다른 권리자보다 낮은 경우 보증금을 돌려받는데 활용할 수 있습니다.
Q2. 우선변제권을 적용받지 못하는 경우도 있나요?
A2. 네. 우선변제권을 다음과 같은 경우에는 적용되지 않거나 제한될 수 있습니다.
– 대항력 상실: 임차인이 주택 인도(점유)와 전입신고를 통해 주민등록을 하지 않아 대항력 요건을 충족하지 못하는 경우
– 보증금 기준 초과: 소액임차인 기준을 벗어나는 경우
– 법적 절차 미이행: 경매나 체납처분이 진행된 다음 임차인이 적절한 배당요구 절차를 진행하지 않은 경우
Q3. 경매 절차에서 최우선변제권은 어떻게 적용되나요?
A3. 경매 절차 시 우선변제권을 가진 임차인은 다른 담보권자보다 우선해서 배당금 중 최우선변제금액을 회수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다.
권리 행사 방법은 임차인이 경매 개시 전 배당요구서를 제출하거나 우선권 행사를 신고해야 합니다.
Q4. 여러 명의 소액임차인이 있을 경우 최우선변제금액은 어떻게 나누나요?
A4. 여러 명의 소액임차인이 있는 경우에는 각자의 보증금 비율에 따라 안분배당하는 것을 원칙으로 합니다.
예를 들어 보증금 3,000만 원의 A씨와 보증금 2,000만 원의 B씨가 모두 소액임차인이라면, 최우선 변제금액은 3:2 비율로 나누어 받습니다.
추가로 소액임차인들 사이에서는 계약 시기와 전입신고 일자에 따른 우선순위를 두지 않습니다.
Q5. 최우선변제금액을 받기 위한 필수 조건은 어떤 것들이 있나요?
A5. 최우선변제금액을 받기 위해서는 아래 3가지 필수 조건을 모두 충족해야 합니다.
① 소액임차인 기준 충족
② 대항력 요건 충족(주택은 전입신고와 거주, 상가는 사업자등록과 영업)
③ 경매개시결정 전까지 위와 같은 요건을 갖출 것
부동산 카테고리 추천 글
