일시적 1가구 2주택은 일정한 기준을 만족한다면 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 기준을 알아보고, 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 신청 방법을 함께 설명해 드리도록 하겠습니다.
일시적 1가구 2주택
일시적 1가구 2주택은 실거주 및 이사, 신축, 재건축, 리모델링 등의 사유로 기존 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 먼저 취득하여 한시적으로 2주택 상태가 된 경우 일정 요건을 충족하면, 기존 주택을 팔 때, 1세대 1주택 비과세로 보고, 양도세를 면제 또는 일부 면제받을 수 있는 제도를 말합니다.
일시적 1가구 2주택은 기존 주택을 처분하기 전에 신규 주택을 취득했거나 새 주택을 취득했지만 기존 주택을 처분하지 못한 상황을 의미합니다.
소득세법 제89조(비과세 양도소득)에 따라 1세대가 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 1주택을 보유하는 경우에는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 1주택 양도 전 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등의 사유로 2주택을 보유하는 경우에도 대통령령으로 정하는 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
대통령령으로 정하는 주택은 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)에서 확인할 수 있습니다.
좀 더 세부적으로 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 기준을 알아보고, 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 신청 방법을 알려드리도록 하겠습니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 기준
일시적 1가구 2주택은 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례)에 따라 신규주택 취득 시점과 종전주택 처분 기한을 준수해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
- 종전주택: 기존 보유하고 있던 주택
- 신규주택: 기존 주택을 양도하기 전 취득한 새로운 주택
신규주택 취득 시점은 종전주택을 취득한 후 1년이 경과한 다음 취득해야 하며, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 합니다. 단, 조정대상지역의 신규주택과 종전주택은 2년 이내에 처분해야 합니다.
- 신규주택 취득 시점: 종전주택 취득 후 1년 경과 후
- 종전주택 처분 시점: 신규주택 취득일로부터 3년 이내
하지만, 신규주택 취득 시점 1년 경과 기준은 아래 4가지 요건을 만족하면 1년 이내에 신규주택을 취득하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 5년 이상 거주한 건설임대주택 분양 전환
- 수용 등 공익사업으로 종전주택을 양도하고 대체주택 취득
- 부득이한 사유(취학·근무·질병요양·학교폭력 전학)로 신규주택을 먼저 취득한 뒤 종전주택 1년 이상 거주 후 양도
- 수도권 법인·공공기관의 지방 이전으로 인한 대체 취득
또한, 수도권 법인·공공기관의 지방 이전으로 인한 대체 취득의 경우에는 종전주택 처분기한은 5년으로 늘어납니다.
만약 취득 시점과 처분 시점의 기한을 맞추지 못하더라도 정당한 사유가 기한 도래 시점에 진행 중이라면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 정당한 사유는 다음과 같습니다.
- 캠코(자산관리공사) 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 국세 공매 진행
- 재개발·재건축·소규모정비 관련 현금청산 소송/수용·매도청구 절차 진행(또는 종결되었지만, 청산금·매매대금 미수령)
종전주택을 만약 동일 세대원(배우자, 자녀 등)에게 양도하더라도 1세대 2주택이기 때문에 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수는 없습니다.
1세대 1주택 양도소득세 비과세 기본 요건은 종전주택의 보유 기간이 2년 이상이어야 하며, 만약 조정대상지역은 보유 기간 2년과 거주 기간 2년 이상이어야 합니다. 또한, 종전주택의 실거래가가 12억 원 이하여야 합니다. 부수토지(주택에 딸린 땅)는 배수 규정(도시 5배, 수도권 일부 3배, 비도시 10배)에 따라 면적 한도 이내에서만 비과세 범위에 포함됩니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 신청 방법
양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 해야 합니다. 예를 들어 8월 20일 양도했다면, 10월 31일까지 양도세 신고 기한입니다.
일시작 1가구 2주택으로 1세대 1주택이라면, 양도소득세 비과세되는 경우에는 예정신고나 확정신고를 해야 할 의무는 없습니다. 따라서 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 신청(신고)은 비과세를 사전에 신청하고 승인을 받는 방식이 아니라 요건을 충족하면 자동으로 판정됩니다.
다만, 양도소득세 신고는 양도가액 12억 원 이하의 경우 신고 의무가 없지만, 비과세 신고 선택은 가능합니다. 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 초과분 안분과세 대상이기 때문에 반드시 홈택스에 신고해야 합니다.
- 양도가액 ≤ 12억 원: 신고 의무 없음
- 양도가액 > 12억: 신고 필수
따라서 양도가액이 12억 원을 초과하면 일부 양도소득세를 납부해야 하기 때문에 신고를 해야 합니다.
국세청 홈택스(HomeTax) 홈페이지에 접속한 다음 로그인 후 양도소득세 예정 신고를 하면 됩니다.
양도소득세 신고에 있는 “예정신고” 메뉴로 들어갑니다. 예정 신고 메뉴 중에서 “1개 부동산 양도 간편 신고” 메뉴를 누릅니다.
이제는 홈택스에서 각종 세금을 신고할 때, 다양한 방식으로 신고할 수 있는데, 간편 신고서나 대화형 신고서 중 편리한 신고 방법을 선택합니다.
양도인은 주택을 판매한 사람을 말하기 때문에 양도세 신고자 본인이 되고, 양수인은 주택 매수자를 말하기 때문에 매매 계약서에 나와 있는 양수인 정보를 “양수인 추가” 버튼을 누른 다음 입력합니다.
과세 구분은 “비과세 대상” 또는 “1세대 1주택 고가주택”으로 선택해서 신고하면 됩니다. 양도한 자산의 소재지와 거래일자(양도, 취득), 보유기간과 거주기간, 거래자산의 면적 등을 입력합니다.
부동산에 관한 정보는 모두 매매 계약서를 보고 그대로 적으면 됩니다.
양도소득세 계산을 위해 양도가액을 입력하고, “취득가액 및 필요경비 입력” 버튼을 누른 다음 취득가액(매입가액)과 각종 비용들을 개별적으로 추가 입력해서 등록합니다.
고가 주택의 경우에는 “과세대상 양도차익 계산기” 버튼을 눌러서 과세대상 양도차익을 계산하고, “장기보유특별공제 계산기” 버튼을 눌러서 공제를 입력합니다. 양도소득기본공제에 250만 원을 입력합니다.
- 양도소득기본공제는 연간 한도액이 250만 원이기 때문에 같은 해에 공제받은 적이 있다면, 입력하면 안 됩니다.
신고서를 제출한 다음 매매계약서와 필요경비를 입력했다면 해당 증빙서류(취득세 납부확인서, 정부수입인지 등)를 첨부하면 됩니다.
이상으로 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 신청 방법과 비과세 기준을 함께 알아보았습니다.
정리해 보면 일시적 1가구 2주택 대상자는 별도로 양도소득세 신고를 해야 할 의무는 없지만, “비과세 대상”으로 양도소득세 신고는 가능합니다.
또한, 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 기준을 만족하더라도 12억 원을 초과하면 고가 주택에 포함되어 양도소득세 신고는 의무이며, 비과세 혜택을 받을 수 없다는 점도 유의해야 합니다.
양도소득세와 관련해서 주택 수 제외 기준(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)도 함께 참고해 보시기 바랍니다.
추가적으로 일시적 1가구 2주택과 관련하여 궁금해하는 내용들을 FAQ(자주 묻는 질문)에서 확인하시기 바랍니다.
FAQ(자주 묻는 질문)
Q1. 새집을 기존집 취득 1년 이내에 샀는데, 비과세 혜택을 받을 수 없나요?
A1. 원칙적으로 신규취득은 기존취득 1년 이후여야 합니다. 다만, 법령에서 정한 예외(공공기관 이전 등) 조건을 만족한다면 1년 요건을 적용하지 않기도 합니다. 따라서 구체적인 사유별로 예외 사유에 해당하는 여부를 확인해 보아야 합니다.
Q2. 신규주택을 종전주택 취득 1년 이내에 사면 어떻게 되나요?
A2. 일시적 1가구 2주택 특례를 받을 수 없습니다. 다만, 건설임대주택 분양전환 등 법적으로 정한 사유의 경우에는 1년 요건을 보지 않기 때문에 자세한 내용은 본문(일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 기준)을 참고하시기 바랍니다.
Q3. 잠시 3주택이 되었다가, 1채를 팔아서 다시 2주택이 된 경우에도 특례 대상인가요?
A3. 아닙니다. 원래 2주택자가 주택을 취득해서 3주택이 된 다음 1채를 처분해서 2주택이 되었을 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례 대상이 아닙니다. 이는 대법원 판결(2024두 55426) 기록이 있습니다.
1가구 2주택 비과세 특례는 처음부터 1주택자였을 때, 새로운 주택을 취득해서 일시적으로 2주택자가 된 경우에만 한정적으로 적용받을 수 있습니다.
Q4. 공공기관 지방 이전으로 이사를 가는데, 종전주택 처분기한이 늘어나나요?
A4. 네. 수도권에 주택을 가지고 있는 세대가 수도권 밖 이전 기관의 종사자라면, 이전 지역에 새로운 주택을 취득하는 경우에는 3년이 아닌 5년까지 종전주택 처분기한이 연장됩니다.
Q5. 동일 세대원에게 양도하거나 증여하면 일시적 1가구 2주택 특례를 받을 수 있나요?
A5. 동일 세대원에게 양도하더라도 양도 후에도 계속 1세대 2주택이라면 특례는 불가능합니다.
신규주택을 동일 세대원에게 증여한 경우에는 증여자의 취득시기를 기준으로 종전주택 처분기한(양도시한)을 판단합니다.
Q6. 혼인이나 상속으로 2주택이 된 것과 일시적 2주택과 다른가요?
A6. 혼인 특례의 경우 혼인으로 2주택이 되면 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세입니다.(2024년 11월 12일 양도분부터 5년에서 10년으로 확대)
상속주택 특례는 별도 규정으로 주택 수에서 빼주는 취지이기 때문에 일시적 2주택과는 다릅니다.
상속주택의 경우에는 재산세 주택 수 산정 제외 신청, 종합부동산세 주택 수 산정 제외 신청을 통해 양도소득세가 아닌 재산세와 종부세에서 혜택을 받을 수 있습니다.
Q7. 취득시점과 양도시점(처분시점)은 어떤 기준으로 하나요?
A7. 부동산 매매는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득시점과 양도시점으로 봅니다.
Q8. 일시적 2주택 특례를 받기 위한 기본 조건은 무엇이 있나요?
A8. 일시적 2주택 특례는 아래 3가지 핵심 조건을 동시에 충족해야 합니다.
1️⃣ 종전주택 요건: 종전주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 보유 2년 + 거주 2년 필요)
2️⃣ 신규주택 취득 요건: 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
3️⃣ 양도시기 요건: 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택 양도
Q9. 종전주택 취득 후 1년 경과해도 예외적으로 양도세 비과세를 받을 수 있는 요건이 있나요?
A9. 네. 있습니다. 아래와 같은 예외적 사유가 있다면, 1년 경과해도 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
1️⃣ 5년 이상 거주한 건설임대주택을 분양전환하는 경우
2️⃣ 사업인정고시일 전에 취득한 종전주택이 수용 등으로 양도되어 신규주택을 취득하는 경우
3️⃣ 취학이나 근무 등의 부득이한 사유로 신규주택을 취득하고 1년 이상 거주한 종전주택을 양도하는 경우
4️⃣ 수도권 법인이나 공공기관의 지방이전으로 인해 신규주택을 취득하는 경우
Q10. 분양권과 입주권은 일시적 2주택 적용을 어떻게 받나요?
A10. 일반적으로 분양권은 잔금 납부일(등기일)을 주택 취득일로 봅니다.
기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후 주택으로 양도하는 경우에는 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
신규주택이 입주권으로 변경된 경우에는 종전주택 양도 시 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
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